უძრავი ქონება კიდევ უფრო გაიაფდება?
უძრავი ქონება კიდევ უფრო გაიაფდება?
29 იანვარი / 2016
"ბინების ფასი საგრძნობლად დაეცა, მაგრამ მაინც არ იყიდება"
არაპროგნოზირებადი ეკონომიკური გარემო, დოლარის გაძვირება და პარალელურად, ეროვნული ვალუტის დასუსტება, კლიენტურა, რომლის მსყიდველობითუნარიანობა ბოლო ერთი წლის განმავლობაში ძალიან შემცირდა -  ეს იმ მიზეზთა არასრული ჩამონათვალია, რომლებმაც უძრავი ქონების ბაზარს სერიოზული ზიანი მიაყენა. საქართველოს ეკონომიკაში მიმდინარე მოვლენები ყველაზე მტკივნეულად უძრავი ქონების ბაზარს შეეხო, სამშენებლო კომპანიებში აცხადებენ, რომ სავალუტო კრიზისის გამო ამ სექტორში სტაგნაციაა. ბოლო ერთი წლის განმავლობაში დედაქალაქის მთელ ტერიტორიაზე ბინების რეალიზაცია ძალიან შემცირდა, რადგან ბინის შეძენის მსურველები სესხის აღებას ერიდებიან და კურსის დაბალანსებას ამაოდ ელოდებიან:
როგორც სამშენებლო კომპანია "მონოლით ჯგუფის" დამფუძნებელი ზვიად დარახველიძე ამბობს, თუ ასე გაგრძელდა, ბინების ფასი კიდევ უფრო შემცირდება.
„თუ დოლარი ამ ნიშნულზე ანუ 2,5-ზე გაჩერდება, გაიაფების ტენდენცია გაგრძელდება. თუ პროდუქციის გაყიდვა გინდა, ფასები უნდა შეამცირო, სხვა გზა არ გრჩება. სწორედ ამიტომ, ბოლო თვეებში უძრავი ქონების ფასი აშკარად შემცირდა და ალბათ კიდევ უფრო შემცირდება. თუ დოლარის კურსი ამ ნიშნულზე გაჩერდება, ან უფრო გაძვირდება, უფრო დიდი სტაგნაცია გვექნება. მით უმეტეს, რომ მოსახლეობის 75-80% პროცენტი ბინებს იპოთეკური სესხით ყიდულობს. ლარის გაუფასურების გამო იპოთეკარებს დანახარჯი მოემატათ. საქართველოში საშუალო ფენა არ არსებობს, იპოთეკარი კი, საშუალოზე დაბალი ფენის წარმომადგენელია, რომლისთვისაც თვეში 100-150 ლარი ბევრს ნიშნავს. მოგეხსენებათ, საქართველოში უძრავი ქონების გაყიდვის მთავარი პუნქტი თბილისია, მერე მოდის ბათუმი. პირდაპირი ყიდვის წესით ბინას მხოლოდ 10% ყიდულობს, დანარჩენი ბანკებზეა დამოკიდებული. მართალია, ბანკებმა პროცენტი მცირედით შეამცირეს - ადრე იპოთეკური სესხის პროცენტი 9% იყო, ახლა 8,5-8,00%-ია. ეს არის რაღაც შეღავათი, მაგრამ არც იმდენი, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე სიტუაცია შეცვალოს. თუ დოლარი 2,5 ნიშნულზე გაჩერდა, სამშენებლო სექტორი იძულებული გახდება ბინები კიდევ უფრო გააიაფოს", - ამბობს დარახველიძე.
"ორბი ჯგუფის" საზოგადოებასთან ურთიერთობის სამსახურში გვითხრეს, რომ მათი ბინების ფასებზე დოლარის გაძვირება ჯერ არ ასახულა, ბინების ფასი არ შემცირებულა, თუმცა ის რაოდენობა არ იყიდება, რამდენიც ბუმის დროს ეყიდებოდათ.
სამშენებლო სექტორში სტაგნაციის ნიშნებს ხედავს დეველოპერული კომპანია "აიჯიეს ჯგუფის" ფინანსური მენეჯერი, უძრავი ქონების ექსპერტი შოთა გუჯაბიძეც.
„სტაგნაცია მართლაც შეიმჩნევა და ამ პროცესზე ვალუტის
You must have Flash Player installed in order to see this player.
კურსის ვარდნამ დიდი გავლენა იქონია. საერთოდ, ჩვენს ბაზარს ახასიათებს მდგრადობა მსგავსი შოკების მიმართ. მაგალითად: 2014 წელს ლარის კურსი დაეცა დაახლოებით 1,72-დან 1,86-მდე, მაგრამ ამ პერიოდში უძრავი ქონების ბაზარზე ზრდა ინერციით, მაგრამ მაინც გაგრძელდა. 2015 წელს ლარი 1,88-დან 2,45-მდე დაეცა. ბაზარმა ასეთ მასშტაბურ დატვირთვას ვეღარ გაუძლო და დოლარის გაძვირებას ფასების ვარდნაც მოჰყვა. ამ ეტაპზე ფასები ძალიან დავარდნილია და სიტუაციის შეცვლას ჯერჯერობით არც უნდა ველოდოთ. მით უმეტეს, რომ მიმდინარე წელი არჩევნების წელია და სანამ არჩევნების შედეგები ცნობილი არ გახდება, არც ეკონომიკური სიტუაციის დაბალანსებაა მოსალოდნელი და არც უძრავი ქონების ბაზრის“, - მიიჩნევს შოთა გუჯაბიძე.
შოთა გუჯაბიძის აზრით, ჩვენს მეზობელ ქვეყნებში, ამ სფეროში, არანაკლებ რთული სიტუაციაა.
„ჩვენი ანალოგი ქვეყნების მაგალითს თუ განვიხილავთ, როგორიცაა მოლდოვა, ბალტიის ქვეყნები და სხვა, არც იქ არის სახარბიელო მდგომარეობა. მეტსაც გეტყვით: 2008 წლის მსოფლიო ეკონომიკური კრიზისის ფონზე ამ ქვეყნებში ვარდნა დაფიქსირდა და იმის შემდეგ აღარც შეწყვეტილა - დღემდე გრძელდება. მათგან განსხავავებით, ჩვენს სამშენებლო ბაზარს 2010 წლის შემდეგ მნიშვნელოვანი წინსვლა ჰქონდა. იყო მცდელობა სამშენებლო სექტორის გაფართოებისა და ფასების მომატებისა, მაგრამ ბოლოდროინდელ პოლიტიკურ და ეკონომიკურ სიტუაციას უძრავი ქონების ბაზარმა ვეღარ გაუძლო და უკვე მეორე ვარდნა დაფიქსირდა. ეს ვარდნა არსებითად განსხვავდება 2008 წელს დაწყებული კრიზისისაგან - ეს ორი, არსობრივად სხვადასხვა ტიპის სტაგნაციაა. ლარის გუფასურებას კიდევ უფრო დიდი ვარდნა უნდა მოჰყოლოდა, მაგრამ ძირითადი სამშენებლო მასალები - ბლოკი, ცემენტი, არმატურა გაიაფდა, რადგან ეს პროდუქცია მეზობელი ქვეყნებიდან შემოგვაქვს, სადაც დევალვაციის დონე უფრო მაღალია. ასე რომ, მშენებლობის ხარჯები არ გაძვირებულა, მაგრამ ეს შეღავათი სხვა, უფრო ძლიერმა ფაქტორებმა გადაწონა“, - ამბობს უძრავი ქონების ექსპერტი.
შოთა გუჯაბიძის თქმით, ჩვენი ქვეყნის სამშენებლო სექტორს ყველაზე დიდი დარტყმა მოსახლეობის მსყიდველობითუნარიანობის შემცირებამ მიაყენა.
„მოსახლეობის შემოსავალი შემცირდა, თუ ადამიანს აქვს ხელფასი 1000 ლარის ოდენობით, ეს უკვე აღარ უდრის ხელფასს, რომელიც 3 წლის წინ ჰქონდა. მით უმეტეს, უძრავი ქონება ჩვენთან დოლარებში იყიდება. ბოლო ერთი წლის განმავლობაში ფასების დიდი ვარდნა დაფიქსირდა. ბინები არა მარტო გაიაფდა, აღარც იყიდება - ხალხს არა აქვს საშუალება, რომ შეიძინოს. სამშენებლო კომპანიები მიმართავენ წამახალისებელ მარკეტინგულ სვლებს, აქციებს, რომ კიდევ უფრო ნაკლებ ფასად შესთავაზონ მყიდველს, მაგრამ ბინების რეალიზაცია მაინც ძალიან გაძნელდა. შექმნილი სიტუაციას თუ დავაკვირდებით, ფასების მატება უახლოეს 1-2 წელიწადშიც არ არის მოსალოდნელი, თუმცა, მოსახლეობის იმ ნაწილისთვის, რომელსაც შემოსავალი დოლარში აქვს, ეს კარგიცაა: მათ ახლა შეუძლიათ შეიძინონ ბინები და კომერციული ფართები, რომლებიც საკმაოდ ხელსაყრელ ფასში იყიდება", - აღნიშნავს შოთა გუჯაბიძე.

ხათუნა ჩიგოგიძე
კომენტარები (22)
04.02.2016
რაციონალისტს
რაღაცეები სპეციალურად აურიე მგონი. მოგების გადასახდს მოგებიდან იხდი და არა მთლიანი თანხიდან. მერე ვაკეში ვინ მოგცემს 900 დოლარად.კიდე 600 000 ზე 300 000 რომელი ბანკი დაგიმატებს დეპოზიტზე რო შეიტანო სულ რო 7-8 %-ად განათავსო.ცემი მეგობარი იყო სამშენებლოში და 1-1 ზე რჩება ზუსტად ვიცი. გაღორებულები არიან. კიდე ერთი აბსურდი ისაა რო ძველი ბინების ფასი ახლებისას 10-15 % ჩამორჩება. როგორ შეიძლება 50-70 წლის კორპუსში კვადრატული ღირდეს 700-800 დოლარი, რომელიც თავიდან გასარემონტებელია და ახალ აშენებულში 850-950
01.02.2016
რაციონალისტი
მაია პირველადი შენატანი ღირებულების 30% ყველგან აუცილებელი პირობაა,ეს მაინც გააუქმონ დარწმუნებული ვარ ამით მოიმატებს მყიდველთა რიცხვი ამაზე გიპასუხებთ მაია ასეთი მიდგომა იყო 2008 წელს მსოფლიო ეკონომიკური კრიზისის მიზეზი, როცა ამერიკამ ლოიალიური იპოთეკური სესხების გაცემით (2000 წლიდან წინასწარი შენატანის გარეშე აკეთებდნენ) საბანკო სექტორში ტრილიონობით დოლარის სიცარიელე გააჩინა (წინასწარს თუ არ შეიტან რაღაც გარანტად რა ღირებულებდაც შეფასებულია ქონება და ამ ღირებულების თანხა არის გაწერილი, ის ყოველთვიური შენატანი საერთო დანაკლისს ვერ შეავსებს), ამან რამხელა კრიზისი შექმნა მსოფლიოში რომ ჯერ კიდევ ვერ ამოვსულვართ და საქართველოში იგივე პალეოლითის ხანაში დაგვაბრნებდა, ტალახის სახლებში ვიცხოვრებდთ. რაც შეეხება სამშენებლო ხარჯებს, 250$ თეთრ კარკასამდე ჯდება მხოლოდ და ეს იმ შემთხვევაში თუ ხარჯებს ზუსტად გაწერ და გარღვევები არ გექნება (აშენებს ხალხი 200$ და ნაკლებადაც მაგრამ ეს არ ნიშნავს რომ ყველა ასეა, უხარისხოს აღარავინ ყიდულობს), მიწა საბურთალოზე 350$ იწყება, ვაკეში 500-600$დან, (სამშენებლო საშუალო კორპუსს 700-800 კვადაული მაინც უნდა სულ ცოტა ანუ მიწა ჯდება საშუალოდ 600 000$) ერტ ან ორ სადარბაზოიანი პატარა 9 სართულიანი კორპუსის პროექტი 50-60 000 ჯდება. 700 კვადრატულზე რომ 9 სართული ააშენო 2200 იქნება საშუალოდ შენობის საეთო ფართი, აქედან საცხოვრებელი 1800. კვადრატული 900 დოლარად რომ გაყიდო 1 600 000 გამოვა, ამას გამოაკელით საშემოსავლო და მოგების 35% ჯამში, გამოაკელით მიწის და პროექტის ფასი და 200-300 000 თუ დარჩება მშენებელს. ცოტა არ არის მაგრამ სამშენებლო ობიექტიდან 300 000 მოგება არაფერი არაა, იგივე თანხა ბანკში ანაბარზე რომ დადო 2 წელში მაგდენივეა ტან არაფერს არ გააკეთებ. თქვენ ყველა მყიდველის კუთხიდან ჩივით და იძახით, მეც საყიდელი მაქ ბინა ოჯახისთვის მაგრამ მე რაციონალურად ვაფასებ ბაზარს ორივე მხრიდან, ბაზარი მარტო მომხმარებლის ან გამყიდველის მარე არაა. რაც შეეხება დღევანდელ მდგომარეობას ბაზარზე - ნამდვილად კატასტროფულია მაგრამ რის გამო ეგაა საკითხავი. პირველ რიგში ბანკები ამღვრევეენ წყალს. თუ მ კვადრატში ან აქსისში ან სხვა ამათ მხრიდან კონტროოლირებად კორპუსში არ ყიდულობ კრედიტს არ გაძლევენ(შეამოწმეეთ ვისაც გინდათ), იმ სამშენებლობს ვინც კრიზისის მიუხედავად აშენებს და კარგადაც ყიდის ძირავენ, ხელშეკრულებით დადგენილ პროცენტებს უზრდიან და აკოტრებენ, მათი სიმწრით აშენებულიც ამათ რჩებათ. კერძო იპოთეკარებიც მასე აკეთებენ. კიდე ბევრი ფაქტორია მაგრამ სწორი კუთხით დაინახეთ, სახლია თუ ბოსელი? 10 000$ რომ გინდათ? ბაზარი თვითონ არეგულირებს თავის ფასს უბრალოდ გარედან ბანკი და სხვა არ უნდა ჩაერიოს
მსგავსი სიახლეები
ერთი ამერიკული დოლარის ოფიციალური ღირებულება 2.3093 ლარი გახდა.
ნავთობზე მოთხოვნასა და მიწოდებას შორის ბალანსის აღდგენის შესახებ მონაცემების გავრცელების ფონზე, მსოფლიო ბაზარზე „შავი ოქროს“ ფასი გაიზრადა.
საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა მიმდინარე წლის პირველი კვარტლის საგადასახდელო ბალანსი გამოაქვეყნა.
ქალაქ კასპში მინის მწარმოებელი საწარმო შეიქმნება.
ერთი ამერიკული დოლარის ოფიციალური ღირებულება 2.3200 ლარი გახდა.
„საერთაშორისო გამჭვირვალობა - საქართველომ“ კახეთში თანამდებობის პირების ქონებრივი დეკლარაციები შეისწავლა და შესაბამისი კვლევა გამოაქვეყნა.
მაისში ვადაგადაცილებული სესხები 6.1 მლნ ლარით გაიზარდა და 361.3 მლნ ლარს გაუტოლდა, - ამის შესახებ ეროვნული ბანკის მიერ გამოქვეყნებულ მაისის ”თვის მიმოხილვაშია” ნათქვამი.
ქუთაისში ენერგოეფექტური სკვერი გაიხსნა. საქართველოში ,,მზის გვირილა“ პირველად ქუთაისში დამონტაჟდა.
ახლა მე რომ თქვენ გესაუბრებით, რა შეფასებას და განცხადებას გავაკეთებ, ლარის კურსზე, შეიძლება ამანაც კი გარკვეულწილად გავლენა იქონიოს, - ამის შესახებ ფინანსთა მინისტრის მოადგილე გიორგი თაბუაშვილმა
"ერთიანი ნაციონალური მოძრაობის" საარჩევნო სიის წევრი რომან გოცირიძე "ფეისბუქის" საკუთარ გვერდზე ლარის კურსის ცვლილებასთან დაკავშირებით პოსტს აქვეყნებს, რომელსაც "ბიზნესპრესნიუსი" უცვლელად გთავაზობთ.
რუბრიკის სხვა სიახლეები
01.07.2016
კახეთისა და ქვემო ქართლის რეგიონებში თავთავიანთი კულტურების მოსავლის აღების პროცესი აქტიურ ფაზაში შევიდა, - ამის შესახებ სოფლის მეურნეობის სამინისტროში აცხადებენ.
სრულად
01.07.2016
”საქართველოს რკინიგზასა“ და Deutsche Bahn-ს შორის ურთიერთთანამშრომლობის მემორანდუმი გაფორმდა.
სრულად
01.07.2016
არასამთავრობო ორგანიზაციები ხელისუფლებას სატრანსპორტო სექტორში ცვლილებების განხორციელებისკენ მოუწოდებენ.
სრულად
01.07.2016
თბილისში მდებარე პეკინის ქუჩა მსოფლიოში შემოსავლიანობის მხრივ ყველაზე პერსპექტიულ სავაჭრო ქუჩად დასახელდა.
სრულად
01.07.2016
ერთი ამერიკული დოლარის ოფიციალური ღირებულება 2.3093 ლარი გახდა.
სრულად
TOP
რეკომენდებული
მნიშვნელოვანი
ოფიციალური კურსი
კონვერტორი
ბირჟა
01.07.2016
02.07.2016
USD
1
USD
2.3200
2.3093
EUR
1
EUR
2.5861
2.5661
GBP
1
GBP
3.1232
3.0737
RUB
100
RUB
3.6156
3.5989