რა ღირს ბინები თბილისში ლარის გაუფასურების შემდეგ?

”უკანასკნელი რამდენიმე თვეა ფასები უძრავ ქონებაზე არ შეცვლილა”

რა მდგომარეობაა თბილისში უძრავი ქონების ბაზარზე, იმოქმედა თუ არა დოლარის კურსის გამყარებამ ბინებისა და მიწის ფასზე და რომელი უბანი მიიჩნევა ყველაზე პრესტიჟულად თბილისში - bpn.ge შეეცადა უძრავი ქონების ბაზრის ბოლოდროინდელ ტენდენციებში გარკვეულიყო.

ხათუნა შურღაია, კომპანია ”მაკლერ.გე-ს” მენეჯერი:

ისევე, როგორც წლების განმავლობაში, ყველაზე ძვირად უძრავი ქონება თბილისის ძველ უბნებში ფასობს. პრესტიჟულ უბნად რჩება ვაკე. აქ ახლადაშენებულ კორპუსში, თეთრი კარკასის 1 კვ/მ-ის ფასი 1000 დოლარიდან იწყება და 2000 დოლარსაც კი აღწევს. თბილისის ძველ უბნებში ვაკესთან შედარებით ფასები უძრავ ქონებაზე კიდევ უფრო მაღალია. მაგალითად, პირველი სკოლის უკან კვადრატულ მეტრზე ფასები 2000 ევროსაც კი აღწევს. მაგალითად, დიღმის მასივში, დიდ დიღომსა და დიდუბეში ახლადაშენებულ კორპუსებში ფასები 500 დან 600 დოლარამდე მერყეობს. რაც შეეხება მაგალითად გლდანსა და ვარკეთილს, იქ შესაძლოა კვადრატული მეტრი 450-600 დოლარად შეიძინოთ.

მომხმარებლის მხრიდან მოთხოვნა შედარებით მაღალია პატარა ფართის ბინებზე. გამომდინარე იქიდან, რომ 50 კვატრატული მეტრი ფართის ბინა შედარებით უფრო ლიკვიდურია, ვიდრე 100 კვადრატული მეტრი ფართის ბინა, პატარა ბინები ფასს ყოველთვის ინარჩუნებენ. მაგალითად, ერთსა და იმავე ადგილზე 50 კვადრატულ მეტრი ფართის ბინაში შესაძლოა 1 კვადრატული მეტრის ფასი 1200 დოლარი იყოს, ხოლო იმავე ადგილას, 100 კვადრატული მეტრის ფართის მქონე ბინაში, კვადრატული 900 დოლარად იყიდებოდეს. ეს იმიტომ ხდება, რომ ყოველთვის ძნელია დიდი ფართის გაყიდვაც და გაქირავებაც.

- რა მდგომარეობაა ე.წ. მეორადი ბინების ბაზარზე? უწევს თუ არა კონკურენციას მეორადი ბინები ახლადაშენებულ კორპუსებს?

- რაც შეეხება ე.წ. მეორად ბინებს, ამ კუთხით ფასები შედარებით დაბალია. უძრავ ქონების ყიდვისას ძირითადად მთავარია ადგილმდებარეობა და შემდეგ კვადრატულობა. მოთხოვნა იმაზეც არის დამოკიდებული, თუ რამდენად კარგი განლაგება აქვს ბინას და რამდენად ნათელია. მაგალითად თუ ავიღებთ ვაკეს, ძველ შენობაში, ახლადგარემონტებულ ბინაში კვადრატული მეტრი 800 დოლარიდან 900 დოლარამდე მერყეობს. ეს ფასი ზოგჯერ 1200 დოლარიც კი შეიძლება იყოს. ამ შემთხვევაში მაღალი ფასი იმაზეა დამოკიდებული, თუ როგორი რემონტია. ამ დიაპაზონშია უძრავი ქონების ფასი თბილისის ძველ უბნებშიც. საბურთალოზე ეს ფასი შედარებით ნაკლები – 1 კვ.მ. 700 დოლარი.

- რა ვითარებაა გაქირავების თვალსაზრისით? მოთხოვნა თბილისში ბინების დაქირავებაზე კვლავ მაღალია?

- ბოლო წელიწადნახევრის განმავლობაში თბილისში მშენებლობების რაოდენობა მნიშვნელოვნად გაიზარდა. რაც შეეხება ფასებს, 2008 წლის შემდეგ, როცა ფასების მკვეთრი ვარდნა მოხდა, უძრავი ქონების რეალიზაციის ფასები დიდად არ შეცვლილა. თუმცა ამას ვერ ვიტყვით ქირაზე. ბოლო წლების განმავლობაში თბილისში ბევრი უცხოელი ცხოვრობდა და მათი მხრიდან მოთხოვნა უძრავი ქონების დაქირავებაზე საკმაოდ მაღალი იყო, ახლა კი გაქირავების ფასი შემცირდა, რადგან უცხოელების რაოდენობამ იკლო. ქართველები 500 დოლარზე მეტი ღირებულების ფართს ვერ ქირაობენ. ამ ყველაფრიდან გამომდინარე, გაქირავების საბაზრო ფასი საკმაოდ შემცირებულია.

- რაც შეეხება კომერციულ და საოფისე ფართებს?

- კომერციული ფართები, რომელიც ცენტრალურ გამზირზე ან ქუჩაზე მდებარეობს და ვიტრაჟებიც აქვთ, 1 კვადრატული მეტრის დაქირავების ფასი 20-70 დოლარია. მაგალითად, გამსახურდიას გამზირზე აჭარიდან ვაჟა-ფშაველას შესახვევამდე ფასები მაღალია, თუმცა შედარებით ნაკლებია გამსახურდიას გამზირის დანარჩენ მონაკვეთზე. არაცენტრალურ გამზირებსა და ქუჩებზე ფასი შედარებით დაბალია, თუმცა გასაქირავებელი ფართის ფასი მაინც დამოკიდებულია ხალხის გადაადგილების ინტენსივობაზე. რაც შეეხება საოფისე ფართების გაქირავების ფასებს, მაგალითად ბიზნესცენტრებში კვადრატული მეტრის ფასი 15 დან 25 დოლარამდე მერყეობს.

კომპანია ”მაკლერ.გე-ს”-ს მენეჯერი ფიქრობს, რომ საქართველოში უძრავი ქონების ფასზე გავლენას ბევრი გარემოება ახდენს, მათ შორის ტურისტების რაოდენობა, ინვესტორების დაინტერესება და ა.შ. თუმცა, ხათუნა შურღაია მიიჩნევს, რომ ლარის კურსის ვარდნა დოლართან მიმართებაში გავლენას ვერ ახდენს უძრავი ქონების ბაზარზე, რადგან ძირითადად ყიდვა-გაყიდვა დოლარსა და ევროში ხდება. კომპანიის მენეჯერმა ისიც გვითხრა, რომ ბოლო დროს მშენებლობების გააქტიურებამ უძრავი ქონების ფასები უფრო ადეკვატური გახადა.

უძრავი ქონების ფასზე ლარის გაუფასურებას ზემოქმედება რომ არ მოუხდენია, ადასტურებენ მაკლერები, რომლებიც ტრადიციულად დედაენის ბაღთან დგანან. ისინი ამბობენ, რომ უძრავი ქონების ფასზე და მოთხოვნაზე ყველაზე მეტად პოლიტიკური ვითარება მოქმედებს. მათი ინფორმაციით, დღეს საქართველოს მოქალაქეები უძრავ ქონებას ნაკლებად ყიდულობენ, მოთხოვნა ნაკლებია უცხოელების მხრიდანაც. უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მხრიდან პასიურობას მაკლერები სავიზო რეგულაციებთან დაკავშირებულ ცვლილებებს უკავშირებენ. ხოლო ადგილობრივების მხრიდან პასიურობას, ისინი მძიმე სოციალური ფონით ხსნიან.

"ჩვენი დაკვირვებით, დღეს ყველაზე მოთხოვნადი საცხოვრებელი უბანი საბურთალოა, სადაც ძირითადად ერთოთახიან, გარემონტებულ ბინებს ყიდულობენ. მეტწილად 32-36 ათას დოლარად ყიდულობენ და შემდეგ თვეში 300 დოლარად აქირავებენ. შემდეგ მოდის 3-ოთახიანი ბინები ახლადაშენებულ კორპუსებში, სადაც ფასი უბნის მიხედვით 500-1200 დოლარის ფარგლებში მერყეობს”,- ამბობენ მაკლერები.

”საქმე.გე” გაზეთ ”სიტყვა და საქმის" ინტერნეტვერსიაა და პირველ ადგილზეა უძრავი ქონების განცხადებების რაოდენობით. ”საქმე.გე”-ს რედაქტორი ლელა არაბული ამბობს, რომ მათი განცხადებების მიხედვითაც ლიდერი უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის თვალსაზრისით საბურთალოს რაიონია. როგორც ვებგვერდზე განთავსებული განცხადებებიდან ჩანს, ბინების ფასი საბურთალოზე, ახლადაშენებულ კორპუსებში, 1 კვადრატული მეტრი 800-დან 1200 დოლარამდე მერყეობს. არსებული განცხადებებიდან ლელა არაბული ფასების ტენდენციაზეც საუბრობს და აცხადებს, რომ უკანასკნელი რამდენიმე თვეა მათი დაკვირვებით ფასები უძრავ ქონებაზე არ შეცვლილა.

ჯონი პატარკაციშვილი