როგორ დავაზღვიოთ რისკები უძრავი ქონების შეძენისას

საქართველოში უძრავი ქონების გაქირავებით მიღებული შემოსავალი, ბევრი ადამიანისთვის ზოგჯერ ერთადერთი შემოსავლის წყაროა.

რა უფრო სწორი კაპტალდაბანდებაა, რა რისკების შემცველია უძრავ ქონებაში ინვესტიციის ჩადება, შეგვიძლია თუ არა ეს თანხა სხვა კუთხით გავხადოთ გაცილებით შემოსავლიანი და რა შემთხვევაში ღირს "თავისუფალი ფულის" ანაბარზე შენახვის ნაცვლად, ბინის შეძენა მისი მომავალში გაქირავების მიზნით? - ამ საკითხებზე AMBEBI.GE ექსპერტს ეკონომიკის საკითხებში ლევან კალანდაძეს ესაუბრა. მისი რეკომენდაციები ასეთია:

-  "თავისუფალი ფულის" არსებობის შემთხვევაში ნებისმიერი ინვესტიცია მისაღებია.

მოდით თავიდანვე ვთქვათ, რომ ნებისმიერი ინვესტიციის განხორციელება არის სწორი, თუ ოჯახს გააჩნია საინვესტიციოდ საკმარისი ფინანსური რესურსი. ანუ მხედველობაში მაქვს ისეთი მდგომარეობა, როდესაც თავისუფალი რესურსის სადმე დაბანდების საჭიროება ბუნებრივად დგება. აქ, როგორც წესი, ორი სიტუაცია არის ხოლმე. ერთი - როცა შემოსავალი აჭარბებს ხარჯებს და ადამიანს სურს ფულის სარფიანად დაბანდება. მეორე შემთხვევა, როცა ადამიანს არა აქვს თავისუფალი ფინანსური რესურსი, მაგრამ მაინც უჩნდება სურვილი გაიჩინოს დამატებითი შემოსავალი სწორედ უძრავი ქონების შეძენითა და გაქირავებით.

პირველ შემთხვევაში ინვესტირება გარკვეული მიმართულებებით აუცილებელია, მაგრამ გასათვალისწინებელია, თუ რომელი გადაწყვეტილება იქნება უფრო მომგებიანი. სამწუხაროდ, დასავლეთის ქვეყნებისგან განსხვავებით, საქართველოში ე.წ საინვესტიციო ობიექტები არის მკვეთრად შეზღუდული. თავისუფალი ფულის არსებობის შემთხვევაში პირად ბიზნესში ინვესტიციის ჩადება მაღალრისკიანია. ამავდროულად გასათვალისწინებელია, რომ ბიზნესის წარმოება მოითხოვს გარკვეულ უნარ-ჩვევებს, რაც მოსახლეობის ძალიან დიდ ნაწილს არ გააჩნია. მეორე მიმართულება, შეიძლება ფულადი რესურსი განვათავსოთ საბანკო არხებში, მაგალითად დეპოზიტებზე, ვიყოთ მშვიდად, დაწყნარებულად და გვქონდეს ფიქსირებული 4-5% ან 6 %-იანი წლიური სარგებელი.

რისკები უძრავი ქონების შეძენისას

უძრავი ქონების შეძენით ადამიანს გარკვეულწილად შეუძლია სიმშვიდის მაღალი ხარისხი მოიპოვოს. მაგრამ დეპოზიტისგან განსხვავებით, ბინის ყიდვა გარკვეულ რისკებრთან არის დაკავშირებული, რაც უპირველეს ყოვლისა მის ლიკვიდურობაში გამოიხატება. საჭიროების შემთხვევაში, ანაბრიდან თანხის მოხსნა მარტივი პროცედურაა და მცირე ფინანსური დანაკარგითაა შესაძლებელი, რაც ბინის შეძენის შემთხვევაში შეუძლებელია, რადგან მისი რეალიზაცია საკმაოდ რთულ პროცედურებთან და ხანგრძლივ პერიოდთან არის დაკავშირებული, შესაბამისად, გარკვეული დისკომფორტი ახლავს თან. ანუ, ამ შემთხვევაში ლიკვიდურობის პრობლემა მუდმივად არსებობს.

უძრავ ქონებაზე ფასები მზარდია

უძრავ ქონებაზე, როგორც წესი, ფასები ყოველთვის მზარდია. სწორედ ამიტომ ითვლება ის კარგ, სტაბილურ კაპიტალდაბანდებად. ძალიან მნიშვნელვანია, როცა ვიღებთ გადაწყვეტილებას სად განვათავსოთ ჩვენი ჭარბი ფული, პირველი, ანალიზი გავუკეთოთ იმას, რა მდგომარეობა გვაქვს შემოსავლების სტაბილურობის თვალსაზრისით და მეორე რამდენად გრძელვადიანია ჩვენი თავისუფალი ფული. მაგალითად, ჩვენ თუ გვაქვს თანხა და ვიცით, რომ ერთი წლის განმავლობაში არ დაგვჭირდება, მაგრამ დაგვჭირდება ერთი წლის შემდეგ, ამ შემთხვევაში კაპიტალდაბანდება უძრავ ქონებაში არარაციონალური და არაეფექტურია. ასეთ დროს უმჯობესია საბანკო დეპოზიტები გამოვიყენოთ. ხოლო თუ ვიცით, რომ მაგალითად, უახლოესი 15 წლის განმავლობაში არ დაგვჭირდება, მაშინ ბუნებრივია, ერთ-ერთ მიმართულებად არჩეულ იქნას უძრავი ქონების ყიდვა, მისი გაქირავების მიზნით. თუ ბინას თანადაფინანსებით ვყიდულობთ, შემოსავლების სტაბილურობის განსაზღვრა აუცილებელი კომპონენტია.

თუ უძრავი ქონების ყიდვისას საჭიროა ბანკისგან მიღებული თანადაფინანსება, აუცილებელია ყოველთვიური თუ ყოველწლიური შემოსავლების სტაბილურობის განსაზღვრა, რამდენადაა საკმარისი გამომუშავებული თანხა, როგორც ძირის, ასევე პროცენტის დაფარვისათვის, რადგან ბანკიდან აღებულ სესხს ყოველთვიური მომსახურება ახლავს თან. როგორც წესი, ამ მომენტში ეშლებათ ხოლმე, ან ვერ აქირავებენ დროულად, ან შემოსული თანხა არა არის საკმარისი საბანკო სესხის მომსახურებისთვის და პრობლემებიც იჩენს თავს. ასე რომ, როდესაც ვიღებთ გადაწყვეტილებებს, ერთი უნდა ავირჩიოთ სწორი პრიორიტეტი და მეორე პრიორიტეტის არჩევის შემთხვევაში, ჩვენი ყოველთვიური შემოსავალი სწორად მივუსადაგოთ არსებულ სიტუაციას. თუ ჩვენ გვაქვს ბინის ყიდვისთვის საკმარისი თანხა, ხომ კარგი, მაგრამ თუ გვჭირდება დამატებით საბანკო სესხის მოზიდვა, მაშინ მოგვიწევს უფრო თანმიმდევრულები და ყურადღებიანები ვიყოთ ჩვენი ფინანსური შემოსავლების სტაბილურობისა და ოდენობის ანალიზის გაკეთების დროს.

ქრისტინე გამთენაძე

წყარო: AMBEBI.GE