მშენებლობის არითმეტიკა
როგორ აფასებენ "ცენტრ პოინტთან" დაკავშირებულ მოვლენებს სამშენებლო დარგის ექსპერტები და რამდენად დაცულია მომხმარებელი დღეს?
ირაკლი როსტომაშვილი, "საქართველოს მენაშენეთა ასოციაციის" თავმჯდომარე: "წინა ხელისუფლების დროს "ცენტრ პოინტის" საქმიანობა წახალისებული იყო. გახსოვთ, ალბათ, პირდაპირ ეთერში დარეკავდა მაია რჩეულიშვილი და განაცხადებდა, რომ ამასა და ამას ჩუქნიან ბინას. იმ დროს "ცენტრ პოინტი" სამშენებლო ბაზრის დაახლოებით 25-30%-ს იკავებდა, იზრდებოდა, ვითარდებოდა და მის მესვეურებსაც ჰქონდათ განცდა, რომ მუდმივად ასე იქნებოდა. გიდასტურებთ, რომ ყოველთვის კარგი ურთიერთობა მქონდა ამ ოჯახთან, მაგრამ როგორც ამ დარგის სპეციალისტი, ხშირად ვეკამათებოდი. მეტსაც გეტყვით, იყო შემთხვევა, როცა ეროვნული ბანკის პრეზიდენტსაც მივწერე, რომ დეველოპერული სექტორი საფინანსო სექტორთან უფრო ახლოს დგას, ვიდრე სამშენებლო საქმიანობასთან. იმ პირობებში, როცა ხდება ხალხისგან თანხების მოზიდვა, განვადებით უძრავი ქონების გაყიდვა და ა.შ., ეს უფრო ისეთ საქმიანობას ჰგავს, რომელიც ფინანსურ რეგულირებას საჭიროებს. პირდაპირ ვთხოვდი ეროვნულ ბანკს, ჩარეულიყო ამ სექტორის რეგულირებაში. მარტივად გეტყვით, რას ვითხოვდი: მაგალითად, თუ კონკრეტული მშენებლობა ჯდება 1 მილიონი დოლარი და კომპანია აპირებს, წინასწარ გაყიდვებით მოიზიდოს ეს თანხა, მას არ უნდა ჰქონდეს შესაძლებლობა, ამ პროექტში მოზიდული სახსრებით, ანუ დეპოზიტარებისგან მიღებული ფულით, სხვა პროექტი წამოიწყოს. ის თანხა უნდა ყოფილიყო გარანტირებულად ხელუხლებელი, სანამ კონკრეტული ვალდებულება არ შესრულდებოდა.
ჩემს ამ პოზიციას ძალიან დიდი წინააღმდეგობა შეხვდა, მათ შორის მაშინდელი ეკონომიკის მინისტრ კახა ბენდუქიძისგან, რომელიც ამბობდა, რომ ბიზნესს სრული თავისუფლება უნდა ჰქონოდა.
იმ დროს აქტიურად მუშაობდა სამშენებლო სექტორში წინასწარი გაყიდვების სქემა და ეს არ იყო, როგორც ამას ხშირად უწოდებენ "ჰაერის გაყიდვა". წინასწარი გაყიდვა არის ფიუჩერსული, სამომავლო გაყიდვა, რომელიც მიღებულია მთელ მსოფლიოში. ინვესტორიც ხომ ფულს კონკრეტულ პროექტში მოგების მიზნით აბანდებს. ეს ხომ არ არის ჰაერის ყიდვა? ბორდოს რეგიონში, საფრანგეთში, რამდენიმე წლით ადრე იყიდება მოსავალი.
2008 წელს მოხდა ორი მნიშვნელოვანი რამ - აგვისტოს ომი და მსოფლიო ეკონომიკური კრიზისი. ასეთ არასტაბილურ გარემოს უძრავი ქონების ბიზნესი ყველაზე მეტად უფრთხის. მოხდა ისე, რომ გაყიდული ბინების ნაწილის დაახლოებით 60%-ის მეპატრონეებმა, რომლებსაც ნელ-ნელა უნდა შეეტანათ ფული კომპანიებში, გადახდა შეწყვიტეს, ზოგმა გაჭირვების, ზოგმაც გაურკვევლობის გამო. იმ დროს სახელმწიფოს ვეუბნებოდი, რამე ფორმით ჩართულიყო ამ პრობლემის მოგვარებაში, რადგან კრიზისის დროს 8 სამშენებლო კომპანიის ხელმძღვანელმა მოიკლა თავი. ეს არ იყო საკმარისი სიგნალი, რომ სექტორში რაღაც მეტად მნიშვნელოვანი ხდებოდა?
რაც საქართველო დამოუკიდებელია, თბილისმა ოცამდე მთავარი არქიტექტორი გამოიცვალა. ყველანაირი ადამიანი იყო ამ თანამდებობაზე, მათ შორის პროფესიონალი, ასაკოვანი და ახალგაზრდა, პოლიტიკოსი, პარტიული ნიშნით შერჩეული, ძალოვანი სტრუქტურებიდან მოყვანილი, იურისტი, ვიღაცის დეიდაშვილი და ა.შ. ნუთუ ეს გზავნილი არ იყო ხელისუფლებისთვის, რომ ის, რაც სამშენებლო სექტორში ხდებოდა, მთავარი არქიტექტორის კი არა, ზოგადად, სისტემის ბრალი იყო. ახლა მივიდნენ იქამდე, რომ პოლიციის პოლკოვნიკია თბილისის მთავარი არქიტექტორი...
ისეთ მარაზმამდე ვიყავით მისული, რომ მახსოვს, ჩვენი სამშენებლო კომპანიის ხარჯით ბუკლეტები გამოვუშვით, სადაც ეწერა 5 რჩევა, რის მიხედვითაც უნდა ეყიდა ბინა მოქალაქეს. ვეუბნებოდით, რომ თუ ფასი გონივრულ თანხაზე დაბალია, ესე იგი, სახლი არ აშენდება. შემდეგ, ასეც რომ ვერ გავაგებინე ხალხს, სატელევიზიო ეთერში ვთქვი - როცა ხედავთ, რომ ხინკალი 5-10 თეთრი ღირს, ესე იგი, იქ ხორცი არ არის, ან კატის ხორცი დევს. ამით იმის თქმა მინდა, რომ იმ პერიოდში "ცენტრ პოინტი" მომხმარებელს საბაზროზე დაბალ ფასსაც სთავაზობდა და 24%-ად სესხებსაც იღებდა მოსახლეობისგან "ცენტრ პონტ ინვესტის" მეშვეობით. იმ პერიოდში ბანკები სესხებს 11-14%-ად გასცემდნენ, ესენი კი ხალხისგან თითქმის ორჯერ მეტად იღებდნენ.
ძალიან მარტივად ჩანდა ბევრი ხარვეზი სამშენებლო სფეროში. ამას ემატებოდა ისიც, რომ წინა ხელისუფლება ცხინვალის რეგიონში მენაშენეებს სხვადასხვა ნაგებობის აშენებას გვავალებდა, ბანკები კი გაცემულ სესხებზე უზარმაზარ საკომისიოებს გვარიცხავდნენ. ვაპროტესტებდით, მაგრამ ყურადღებას არავინ გვაქცევდა.
ახლა გვყავს ორი დაზარალებული მხარე და არც ერთის საშველია და არც - მეორის. მე რომ ვიყო "ცენტრ პოინტის" დამფუძნებლების ადგილას, ვიფიქრებდი, რომ ყველაზე კარგი გამოსავალი მათთვის ციხეში ყოფნაა. პირველად არიან მსჯავრდადებული, ქალები არიან, აუცილებლად შეეხებათ ვადამდე გათავისუფლება. რაც შეეხება დაზარალებულებს, სასამართლოს განაჩენის შემდეგ დავრწმუნდი, რომ არაფერი ეშველებათ. როგორ წარმოგიდგენიათ, ვინ დაასრულებს შეჩერებულ მშენებლობებს? მე მაინც მგონია, რომ მაია რჩეულიშვილი და რუსუდან კერვალიშვილი პირადად უნდა ჩაერთონ ამ პროცესში, მათი ციხეში ყოფნით დაზარალებულებს ზარალის ანაზღაურების არანაირი პერსპექტივა არა აქვთ.
არის ერთი არსებითი საკითხი, რასაც არავინ ახსენებს - კოოპერატიული ბინათმშენებლობები. რადგან დასაჭერი არავინაა, ამაზე პასუხისმგებელიც არავინ არის? სახელმწიფოს უკვე 30 წელიწადია, შიდა ვალად აქვს აღებული ამ ხალხის მიერ შეტანილი ფული. სამართლიანობა არ შეიძლება შერჩევითი იყოს და ამ შემთხვევაში სახელმწიფო უნდა იყოს მაგალითის მიმცემი. თავის დროზე სახელმწიფომ ეს ფული ვალად აღიარა და გადააგდეს ეს ხალხი. სააკაშვილი რომ ამბობდა, ამ ხალხის დასაკმაყოფილებელი ფული არ არისო, 27 ათასი მიწის ნაკვეთი და უძრავი ქონება აქვს სიმბოლურ ფასად - 1 ლარად გადაცემული თავისი გარემოცვისთვის.
წარსულის მაგალითის გათვალისწინებით, დღეს ყველა კომპანია ცდილობს, ობიექტი საკუთარი კაპიტალით ააშენოს. დასრულებული შენობის გაყიდვა უფრო სარფიანად შეიძლება და ცხადია, ბევრად მომგებიანია, ვიდრე მშენებარის. ბევრს ლაპარაკობენ უძრავი ქონების ფასზეც. მინდა განვმარტო, ერთია უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი და მეორე - რა ჯდება აშენება. მაგალითად, თუ მშენებელი 1 000 კვმ-ის აშენებას აპირებს, არ იგულისხმება, რომ ათასივე გასაყიდია. აქედან შეიძლება 600 გაყიდოს, დანარჩენი კი - სარდაფი, სადარბაზო, ლიფტის შახტი არ იყიდება, მაგრამ ეს ხარჯი მშენებელმა უნდა გასწიოს. თუ ვიტყვით, რომ პირობითად 1 კვმ თეთრი კარკასის მშენებლობა ჯდება 250 დოლარი, ეს არ ნიშნავს უძრავი ქონების თვითღირებულებას. გასაყიდი ფართობის თვითღირებულება რომ მივიღოთ, 250 დოლარს დაახლოებით 30% უნდა დავუმატოთ. ამას ემატება კიდევ მიწის ღირებულება, გადასახადები, კომუნიკაციის ხარჯები, პროექტის საფასური, მისი შეთანხმება, მშენებლობის ლეგალიზაცია, გაფორმების, მარკეტინგის ხარჯები და სხვ. მშენებელი აშენებს 250-300 დოლარად და ყიდის უძრავ ქონებას 700-1.000 დოლარად. იქ, სადაც 1.500 დოლარი ღირს 1 კვმ ფართი, ვნახოთ, 1 კვმ მიწა რა ღირს - დაახლოებით იგივე ფასი აქვს. თბილისში საბინაო ფონდის დიდი ნაწილი ავარიულია, ამიტომ უძრავ ქონებაზე დიდი მოთხოვნაა. სამშენებლო ბუმი არა გვაქვს, მაგრამ ეს ბიზნესი მუშაობს და თუ ვნახავთ, როგორია მისი ხვედრითი წილი მთლიან შიდა პროდუქტში, საქართველოს მაჩვენებელი მსოფლიოში ერთ-ერთი უდიდესია. სამშენებლო სექტორზეა პირდაპირ მიბმული სავაჭრო სექტორიც, რადგან ახალ ბინაში 100-დან 90-ს ახალი ნივთები შეაქვს".
შოთა გუჯაბიძე, უძრავი ქონების სფეროს ექსპერტი: "ბოლო 8 წელიწადში საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი საკმაოდ გაიზარდა. 2008 წლის შემდეგ ვარდნა სერიოზული იყო. რა თქმა უნდა, პრობლემები დღესაც რჩება, მათ შორის, განაშენიანებასთან, უსაფრთხოების ნორმებთან დაკავშირებით. თუმცა, მენაშენეებისთვის აპრილიდან ახალი კანონი ამოქმედდება, სადაც უსაფრთხოების ნორმები უფრო დეტალურად არის გაწერილი. ეს კი მშენებლობის ხარისხსაც გაზრდის, რასაც, შესაბამისად, უძრავი ქონების ფასების გაზრდაც მოჰყვება. დღეს ბაზარზე არსებული ფასები მეტ-ნაკლებად ადეკვატურია, რადგან თუ დროულად ვერ გაყიდი, დროულად ვერ ააშენებ შემდეგს და შესაბამისად, ვერ განვითარდები. ამიტომაც უძრავი ქონების ფასი ისეთი უნდა იყოს, რომ დროულად გაიყიდოს. რაც შეეხება მოთხოვნა-მიწოდებას, მართალია, ქვეყანაში სოციალური ფონი საკმაოდ მძიმეა, მაგრამ მომხმარებელთა დიდი ნაწილი მაინც ადგილობრივია. თუმცა, არის მოთხოვნის ზრდის განსაზღვრული ტენდენცია ემიგრანტების, უცხოელების მხრიდან. მათ შორის, ისინიც ყიდულობენ საქართველოში უძრავ ქონებას, ვინც საქმიანი ვიზიტით იმყოფება. ადრე თუ ეს ადამიანები ბინის დაქირავებასა და დაგირავებას არჩევდნენ, ახლა უკვე შეძენას ანიჭებენ უპირატესობას. ამას იმით ვხსნით, რომ ვითარდება ქვეყანა, აღარ ვართ იმ 90-იან წლებში და ეკონომიკურ ჭრილში ქვეყანა ვითარდება. ევროსივრცესთან დაახლოებას რომ ვცდილობთ, ესეც ერთ-ერთი ხელშემწყობი ფაქტორია".
დღეს საოჯახო ბიზნესის 3 წევრი ციხეშია
6000-მდე დაზარალებული და 411 დაკითხული პირი, 157 საგამოძიებო მოქმედება და 5 ეპიზოდზე ჯამში 20 მილიონ ლარზე მეტი მითვისებული თანხა - "ცენტრ პოინტის საქმეზე" სასამართლომ მაია რჩეულიშვილსა და რუსუდან კერვალიშვილს ოთხ-ოთხი წლით თავისუფლების აღკვეთა მიუსაჯა. პროკურატურის მტკიცებით, რომლის არგუმენტაცია საქალაქო სასამართლომ გაიზიარა, სამშენებლო კომპანია "ცენტრ პოინტ ჯგუფის" ხელმძღვანელობამ მენაშენეების თანხები თაღლითურად მიითვისა, რამაც საბოლოოდ შეუძლებელი გახადა მენაშენეთა წინაშე აღებული ვალდებულებების შესრულება. შედეგად, დღეს საოჯახო ბიზნესის 3 წევრი ციხეშია, დაზარალებულები კი დახმარებას კვლავ ხელისუფლებას სთხოვენ.
ემა ტუხიაშვილი
წყარო „კვირის პალიტრა"