რა უნდა ვიცოდეთ უძრავი ქონების შეძენისას

უძრავი ქონების შეძენისას დიდი დაკვირვება და ბევრი მნიშვნელოვანი დეტალის გათვალისწინება გვმართებს.

წინააღმდეგ შემთხვევაში შეიძლება ფინანსური ზარალიც ვნახოთ და ძალიან დიდ უსიამოვნებაშიც გავეხვიოთ.

რა უნდა გავითვალისწინოთ ბინის, ან კომერციული ფართობის შეძენისას? - ამ საკითხზე „ბიზნესპრესნიუსს“ უძრავი ქონების სააგენტო „კიბეს“ ხელმძღვანელი ნელი გოგუაძე და ადვოკატი ირაკლი უტიაშვილი ესაუბრებიან:

თუ ბინის შეძენა გადაწყვიტეთ

ნელი გოგუაძე:

როდესაც ადამიანი ბინის შეძენას გადაწყვეტს, ჯერ უნდა დარწმუნდეს, შეესაბამება თუ არა მფლობელის მიერ დასახელებული თანხა ამ ბინის ხარისხს. პირველ რიგში მყიდველმა ვიზუალურ მხარეს უნდა მიაქციოს ყურადღება, გაითვალისწინოს, რისთვის უნდა ეს ბინა - საცხოვრებლად, გასაქირავებლად თუ სხვა მიზნით. ასევე საყურადღებოა რას ყიდულობს, რა ფასად და გაყიდვა რომ დასჭირდეს, ამ ბინის ფასი გაიზრდება თუ შემცირდება. ყურადღებით უნდა დაათვალიეროთ კორპუსი, სადაც ბინის შეძენას აპირებთ: ხომ არ არის ის შეტანილი ავარიული კორპუსების სიაში, რა მასალით არის ნაშენები, სადარბაზო როგორი აქვს და ა.შ... კორპუსს რომ შეხედავთ, ნაწილობრივ მაინც მიხვდებით, როგორი ხარისხისაა. შეიძლება მას ბზარებიც ჰქონდეს, მაგრამ უნდა დაადგინოთ ეს ბათქაშის ბზარია, თუ კედლებია დაბზარული. დიდი მნიშვნელობა აქვს, რომელ სართულზეა ბინა, ინფრასტრუქტურა თუ არის გამართული და რამდენად კარგ ადგილას მდებარეობს, თუმცა ეს ძალიან ინდივიდუალურია: ზოგიერთი მკითხველისთვის შეიძლება საბურთალო, ან ვაკე იყოს პრიორიტეტული, ხოლო ზოგიერთს - გარეუბანი უფრო მოსწონდეს. ეს ის შემთხვევაა, როცა გემოვნებაზე არ დაობენ“.

უნდა იცოდეთ ვის ბინას ყიდულობთ

„პირველ რიგში უნდა იცოდეთ ვის ბინას ყიდულობთ, ან ქირაობთ, ვის ესაუბრებით,აქვს თუ არა მას უფლებამოსილება, რომ ეს ბინა გაყიდოს. ჩემს პრაქტიკაში იყო ასეთი შემთხვევა: ახალგაზრდა კაცი ბინას აქირავებდა. ბინის დაქირავების მსურველიც გამოჩნდა, მაგრამ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი რომ მოვითხოვე, ბინის კანონიერი მფლობელი ამ ბიჭის მამა აღმოჩნდა. მამის ქონებას მისი ნებართვის გარეშე აქირავებდა ისე, რომ მამამისი სასტიკ უარზე იყო. ამის გამო გარიგება ჩაიშალა. ამიტომ, თუ ბინა გამყიდველის სახელზე არ არის გაფორმებული, მან აუცილებლად უნდა გაჩვენოთ მინდობილობა, რომელიც ვადიანია და ნოტარიუსის მიერაა დამოწმებული“, - ამბობს ნელი გოგუაძე.

როდესაც ბინა ბანკშია ჩადებული...

უნდა დაადგინოთ, ხომ არ არის თქვენი მოწონებული ბინა ჩადებული ბანკში. არ არის გამორიცხული იყიდოთ ასეთი ბინა, ოღონდ, ორმხრივი შეთანხმების და ყველა დეტალის გარკვევის შემდეგ: დავუშვათ, ბინა 60 ათასი დოლარი ღირს და მის ყოფილ მფლობელს აქედან 20 ათასი დოლარი აქვს გადახდილი, ეს 20 ათასი შეიძლება მას მისცეთ და დანარჩენი 40 ათასი კომერციულ ბანკს თქვენ გადაუხადოთ. ოღონდ, ეს უნდა მოხდეს ბანკთან შეთანხმებით. როცა გამოვლინდება, რომ ბინა თავისუფალია ყველანაირი ნაკლისგან, მხოლოდ ამის შემდეგ უნდა მიმართოთ საჯარო რეესტრს, ან ნოტარიუსს.

საჯარო რეესტრი თუ ნოტარიუსი?

უძრავი ქონების გადაფორმება ორი წესით შეიძლება - საჯარო რეესტრში და ნოტარიუსთან. საჯარო რეესტრის მომსახურება საკმაოდ იაფია: ბინის გასაფორმებლად იქ მხოლოდ 51 ლარია გადასახდელი, მაგრამ ერთი გაუგებრობა იქმნება: ზოგჯერ გამყიდველი მოითხოვს, რომ ბინის მყიდველმა თანხა ბინის გადაფორმებისთანავე გადაუხადოს, მყიდველი კი უარზეა და აცხადებს, რომ ამონაწერს უნდა დაელოდოს, რაც სავსებით გამართლებულია. ჩვენ გვქონდა შემთხვევა, როცა მყიდველმა თანხა გადაიხადა, მაგრამ ბინის მეპატრონეს საგადასახადო ვალდებულებები ჰქონდა და ეს ბინა დაუყადაღეს. ნოტარიუსთან ურთიერთობა ამის გამო უფრო უხიფათოა: თუ ხელშეკრულებას ნოტარიუსთან გააფორმებთ, ეს ხელშეკრულება შეიძლება ერთი კვირის, ან ერთი თვის შემდეგ მიიტანოთ საჯარო რეესტრში, უბრალოდ, ნოტარიუსთან გადასახადი უფრო მეტია.

საკითხის იურიდიული მხარე

ბინის შეძენისას დიდი ყურადღება უნდა მიაქციოთ იურიდიულ მხარეს. ამის თაობაზე ადვოკატი ირაკლი უტიაშვილი გვესაუბრება.

„უძრავი ქონების შეძენამდე აუცილებლად უნდა ნახოთ ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, ოღონდ, ეს განახლებული ამონაწერი უნდა იყოს: 1-2- თვის, ან ერთი კვირის წინანდელ ამონაწერს არ უნდა ენდოთ. ასევე არ ენდოთ ზეპირ შეთანხმებას - ზოგჯერ მხარეები თანხმდებიან და მყიდველი ფულს წინასწარ იხდის. დაზღვეული რომ იყოს, მყიდველმა რეგისტრაციის პროცესის დაწყებამდე კიდევ ერთხელ უნდა გადაამოწმოს, რომ ეს ქონება არც დაყადაღებულია და არც სხვაზეა გადაფორმებული. ეს იმ წუთებში უნდა მოხდეს, რადგან ერთი-ორი დღის, ან თუნდაც, რამდენიმე საათის წინ გადამოწმებული ბინა შეიძლება დაყადაღებული იყოს, ან იპოთეკაში იყოს ჩადებული. თუ მის ყოფილ მფლობელს იპოთეკური სესხი აქვს გაფორმებული, უნდა მიმართოთ ბანკს და ყველაფერი დაწვრილებით გაარკვიოთ. ამავე დროს, უნდა დარწმუნდეთ, ხომ არ ჩამორჩება ბინის ღირებულება დასაფარ ვალს და რაც ყველაზე მთავარია, შეამოწმეთ - არის თუ არა უძრავი ქონება იპოთეკით დატვირთული და ხომ არ აქვს მის მეპატრონეს საგადასახადო ვალდებულებები“.

რატომ არის საჭირო საკადასტრო-აზომვითი ნახაზი?

„საჯარო რეესტრში ინახება ამომწურავი ინფორმაცია ყველა ტიპის უძრავი ქონების შესახებ: ვინ შეიძინა, ვისგან შეიძინა, როდის, რამდენად და ა.შ... კერძო სახლის, ან მიწის ნაკვეთის ყიდვის შემთხვევაში ამ ინფორმაციას თან უნდა ახლდეს საკადასტრო-აზომვითი ნახაზი, სადაც ჩანს, თუ სად მდებარეობს ეს ქონება. ქონების რეგისტრაციის დროს ამ ნახაზის წარდგენა სავალდებულო არ არის, მაგრამ საკადასტრო ნახაზში უძრავი ქონების ადგილ-მდებარეობა ზუსტად არის განსაზღვრული. ზოგჯერ მომიჯნავე ნაკვეთების მფლობელები გადმოდიან და სხვის საზღვრებში იჭრებიან. როდესაც საჯარო რეესტრში საკადასტრო ნახაზი არ გაქვთ წარდგენილი, შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ ეს ქონება (ეზო, ან მიწის ნაკვეთი) უკვე სხვას აქვს დარეგისტრირებული, რაც სასიამოვნო ნამდვილად არ არის. ამ ნიუანსების გათვალისწინება უძრავი ქონების შეძენამდე აუცილებელია“, - ამბობს ირაკლი უტიაშვილი.

ხათუნა ჩიგოგიძე