რა ეტაპების გავლაა საჭირო უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის დროს?

საცხოვრებელი ბინის, ან კომერციული ფართის ყიდვა-გაყიდვას თან უამრავი წვრილმანი პროცედურა და ხარჯი ახლავს. რა ეტაპებს გავდივართ უძრავი ქონების ყიდვის, ან გაყიდვის დროს? – „ბიზნესპრესნიუსს“ უძრავი ქონების სააგენტო „კიბეს“ ხელმძღვანელი ნელი გოგუაძე ესაუბრა.

ნინო გოგუაძე:

- ბინის ყიდვა-გაყიდვის დროს პირველი ეტაპი ყველაზე მნიშვნელოვანია: მყიდველმა უნდა ნახოს უძრავი ქონება და მისი ფასი მოიწონოს. თუ გამყიდველი და მყიდველი ფასზე შეთანხმდებიან, შემდგომი ეტაპი უკვე ანაზღაურებაა: ორივე მხარემ ერთობლივად უნდა გადაწყვიტოს, როგორ, რა ფორმით მოხდება ანგარიშსწორება - ნაღდი ფულით თუ უნაღდო ანგარიშგების გზით.

-ქალბატონო ნელი, დოკუმენტებს შორის ყველაზე მნიშვნელოვანი რომელია?

- იმისათვის, რომ უძრავი ქონება გავყიდოთ, საჭირო დოკუმენტაცია წესრიგში უნდა გვქონდეს: პირველ ყოვლისა, ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და საკადასტრო-აზომვითი ნახაზი, რომელსაც დიდი მნიშვნელობა აქვს კერძო სახლის, ან მიწის ნაკვეთის შეძენისას. რა სახისაა ეს ქონება - მხოლოდ მიწაა, ბინა თუ კომერციული ფართი, ამის შესახებ ინფორმაცია საჯარო რეესტრის ამონაწერშია, თანაც, ეს ფართი შესაბამისობაში უნდა იყოს საკადასტრო-აზომვით ნახაზთან. თუ საჯარო რეესტრის ამონაწერი „სუფთაა“ და ბინის მფლობელს არანაირი ვალდებულება არა აქვს - არც იპოთეკური სესხი და არც საგადასახადო გირავნობა, ამის შემდეგ საჭიროა ამონაწერი განახლდეს. როდესაც რეესტრის ამონაწერი განახლდება, ამის შემდეგ ფორმდება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. თუ ბინა ბანკშია ჩადებული და მის მფლობელს იპოთეკური სესხი აქვს აღებული, მაშინ აუცილებლად უნდა გამოითხოვონ მონაცემები ბანკიდან, რომ ეს ვალდებულება მყიდველზე არ გადავიდეს.

-რა შემთხვევაში მიმართავენ მხარეები ნოტარიუსს?

- საჯარო რეესტრში არსებული დოკუმენტაცია სავსებით საკმარისია, თუმცა არის შემთხვევები, როცა მყიდველი ბინის ნოტარიუსთან გაფორმებასაც მოითხოვს. ამ საკითხის გადაწყვეტაც გამყიდველის და მყიდველის ურთიერთშეთანხმებაზეა დამოკიდებული.

- რა ღირს ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება საჯარო რეესტრში და ნოტარიუსთან?

-ნასყიდობის ხელშეკრულებას სხვადასხვა საფასური აქვს: ოთხდღიანი 51 ლარი ღირს, როდესაც ხელშეკრულება იმავე დღეს ფორმდება, მყიდველმა, ან გამყიდველმა 200 ლარი უნდა გადაიხადოს, ხოლო მეორე სამუშაო დღეს - 150 ლარი. ვინ გადაიხდის ამ თანხას, ეს მათ შეთანხმებაზეა დამოკიდებული. თუ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ნოტარიუსთან გაფორმდება, მომსახურების თანხა გარიგების ღირებულებაზე იქნება დამოკიდებული. რაც უფრო მეტია ნასყიდობის თანხა, მით მეტია სანოტარო ბაჟიც. ამიტომ, უმეტესობა ირჩევს ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში გააფორმოს, თუმცა, საჯარო რეესტრის ხელშეკრულებას ზოგი ნოტარიულ დამოწმებას ამჯობინებს, მიუხედავად იმისა, რომ საჯარო რეესტრში ეს პროცედურა უფრო მარტივიცაა და იაფიც.

- რატომ იხდიან 150-200 ლარს, როცა შეუძლიათ ნასყიდობის ხელშეკრულება 4 დღეში გაცილებით იაფად მიიღონ?

-ვინც 200 ლარს იხდის, სურს, რომ ხელშეკრულება იმ დღესვე მიიღოს. როდესაც ადამიანი ქონებას ყიდულობს და ნასყიდობის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში ბარდება, ეს იმას ნიშნავს, რომ გამყიდველის უფლება-მოვალეობები უკვე მყიდველზე გადადის. ზოგჯერ ბინის გამყიდველი და მყიდველი ერთმანეთს არ ენდობიან: გამყიდველი შიშობს, რომ თანხას სრულად არ გადაუხდიან, მყიდველი კი ფრთხილობს, რომ საჯარო რეესტრის ამონაწერში რაღაც ხარვეზი იქნება. ამიტომ, ურჩევნია ხელშეკრულება იმ დღესვე ნახოს და თანხა რაც შეიძლება მალე მიიღოს. ნოტარიუსსაც იმიტომ მიმართავენ, რომ ორივე მხარე უფრო მეტად იყოს დაზღვეული გაუგებრობებისგან, თუმცა ძირითადი საკუთრების დამდგენი დოკუმენტი მაინც საჯარო რეესტრის ამონაწერია.

- რა ხდება მაშინ, როცა მესაკუთრე ძვირადღირებულ ქონებას ყიდის?

- როდესაც ვინმე რამდენიმემილიონიან ქონებას ყიდის, იურისტების ჩარევა აუცილებელია. როგორც წესი, ასეთი გარიგება იურიდიულად ფორმდება. ასე მარტივად არავინ მივა საჯარო რეესტრში და მილიონიან ქონებას სხვას არ გადაუფორმებს. კიდევ უფრო რთულდება პროცედურა, როცა ამ ქონებას იურიდიული პირი ყიდის, ან ყიდულობს. ამ შემთხვევაში მოლაპარაკებებში კომპანიის სამეთვალყურეო საბჭოა ჩართული, კიდევ ერთხელ ამოწმებენ დოკუმენტაციას და სათანადო ოქმს აფორმებენ. ასეთი მსხვილი გარიგებების დროს იურიდიულ მხარეს განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება.

ხათუნა ჩიგოგიძე