რატომ არის საჭირო უძრავი ქონების რეგისტრაცია? - „ეს პროცედურა უამრავი უსიამოვნებისგან დაგიცავთ“

გაუფორმებელი უძრავი ქონება ბევრჯერ გამხდარა მხარეთა შორის დავის საგანი, ამიტომ, ქონების რეგისტრაცია აუცილებელია.

ეს პროცედურა მოქალაქეს უამრავი უსიამოვნებისგან იცავს, მით უმეტეს, რომ ბოლო წლებში საქართველოში ქონების რეგისტრაცია ძალიან გამარტივდა. უფრო დაწვრილებით ამ საკითხზე ადვოკატი ირაკლი უტიაშვილი გვესაუბრება.

ირაკლი უტიაშვილი: უძრავი ქონების რეგისტრაციას საჯარო რეესტრი ახორციელებს. ადამიანმა თავისი ქონება დროულად უნდა დაირეგისტრიროს, რომ საკუთრების უფლება მიენიჭოს და ეს ქონება თავისუფლად განკარგოს.

-ბატონო ირაკლი, ყველაზე ხშირად რა სახის ქონება ხდება დავის საგანი?

-ყველაზე მეტი გაუგებრობა მიწის ნაკვეთების რეგისტრაციის დროს წარმოიქმნება. ჩვენს რეგიონებში ვიღაცას აქვს დარეგისტრირებული თავისი მიწის ნაკვეთი და ვიღაცას - არა. ხშირად ნახაზი შედგენილია არასწორად და ამ ნახაზზე საზღვრებიც არასწორად არის მითითებული. ასეთ დროს თავისუფლად შეიძლება, რომ რომელიმე ნაკვეთის მესაკუთრე „ჰაერში“ დარჩეს. სწორედ ასე მოხდა ახლახან, სოფელ დიღომში: ამ სოფლის მკვიდრებმა მიწის ნაკვეთები გაინაწილეს, მაგრამ ერთ-ერთი მათგანი, რომელსაც 1991-1992 წელს შედგენილი დოკუმენტი ჰქონდა, მიწის გარეშე დარჩა. ამჟამად ეს პიროვნება ჩივის, რომ გაუქმდეს ახალი რეგისტრაცია და მიწის ნაკვეთები ძველი ნახაზების მიხედვით დარეგისტრირდეს. მსგავსი ფაქტები ძალიან ხშირად ხდება მიწის ნაკვეთების განაწილების დროს და ადვოკატები ამ ტიპის სადავო საქმეებს ხშირად ვაწყდებით.

- როგორ უნდა მოიქცეს მესაკუთრე, რომ ასეთ გაუგებრობაში არ აღმოჩნდეს?

- ყველაფერი ძალიან მარტივია: საჯარო რეესტრში უნდა იყოს საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტები და ელექტრონული ნახაზი, რაც უტყუარი საბუთია, რომ უძრავი ქონება თქვენია და კონკრეტულად ამ ადგილას მდებარეობს. თუ მიწის ნაკვეთის რეგისტრაცია გსურთ, ის ელექტრონული ნახაზით უნდა იყოს დაზუსტებული. ამ შემთხვევაში მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ვეღარ მოახერხებს თქვენს მიწაზე შემოჭრას და მითვისებას. ეს გამორიცხავს თქვენი ქონების რეგისტრაციას სხვა პირის მიერ. თუ ასე არ მოიქცევით, შესაძლებელია მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის მესაკუთრემ ნახაზი არასწორად შეადგინოს და თქვენი დაუდევრობით ისარგებლოს.

-„უფლების დამდგენ დოკუმენტებში“ რას გულისხმობთ?

-პირველ რიგში ეს არის მიღება-ჩაბარების აქტი, ამონაწერი საკომლო წიგნიდან, საარქივო ცნობა კომლის შემადგენლობის შესახებ, ტექნიკური ბიუროს ჩანაწერი - ეს დოკუმენტები უნდა მიიტანოთ საჯარო რეესტრში ნახაზთან ერთად და ამის საფუძველზე შეძლებთ თქვენი ქონების რეგისტრაციას. თუ ეს ქონება არ არის რეგისტრიებული საჯარო რეესტრში, თქვენ მას სრულყოფილად ვერ განკარგავთ.

-კანონით როგორ წყდება საკითხი, როდესაც ქონება ერთ-ერთი მემკვიდრის სახელზეა რეგისტრირებული და მას მეორე მემკვიდრე ედავება?

-დავუშვათ, პირი გარდაიცვალა და მისი ქონება ერთ-ერთმა მემკვიდრემ თავის სახელზე გააფორმა, ეს არ იქნება გადამწყვეტი ფაქტორი ქონების განაწილებისას. ამ დროს ყველა მემკვიდრის შეთანხმებაა საჭირო. თუ რომელიმე მემკვიდრე მიიჩნევს, რომ ქონებიდან წილი მასაც ეკუთვნის, შეუძლია სასამართლოს მიმართოს და გაიმარჯვოს, მიუხედავად იმისა, რომ ეს ქონება სხვის სახელზეა რეგისტრირებული. კანონით წილი პირველი რიგის ყველა მემკვიდრეს ეკუთვნის და ამის გამო რეგისტრაცია შეიძლება გაუქმდეს. შეიძლება ერთ-ერთმა მემკვიდრემ ნოტარიუსი შეცდომაში შეიყვანოს და მემკვიდრეობა თავის სახელზე დაირეგისტრიროს, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ მისი და, ან ძმა საკუთრების უფლებას კარგავს. ამ დროს საქმეს სასამართლო წყვეტს.

-ესე იგი, ქონების რეგისტრაცია მისი გაყოფისას გადამწყვეტი ფაქტორი არ არის?

- რა თქმა უნდა, როდესაც რეგისტრაცია უკანონოა, ის შეიძლება გაუქმდეს: თუ არსებობენ პირველი რიგის მეკვიდრეები და უძრავი ქონება მხოლოდ ერთი მემკვიდრის სახელზეა რეგისტრირებული, ეს მისი განაწილების დროს გადამწყვეტი ფაქტორი ვერ გახდება.

-თუ უძრავი ქონების მფლობელი ისე გარდაიცვალა, რომ მისი ქონება რეგისტრირებული არავის სახელზე არ ყოფილა?

-გარდაცვალების შემდეგ ქონება მის მემკვიდრეებზე გადავა. დავუშვათ, ადამიანს ჰქონდა კერძო სახლი და საკარმიდამო ნაკვეთი, რომელიც დარეგისტრირებული არ ჰქონია, მისი გარდაცვალების შემდეგ მემკვიდრეები ამ ქონებას მიღება-ჩაბარების აქტის და სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე დაირეგისტრირებენ. გარდაცვალების შემდეგ პირველი რიგის მემკვიდრეებს ანუ შვილებს, მეუღლეს და მშობლებს აქვთ სრული უფლება უძრავი ქონება განკარგონ. თუ მფლობელს პირველი რიგის მემკვიდრეები არ ჰყავს, მაშინ მის ქონებას მეორე რიგის მემკვიდრეები - დები, ან ძმები გაინაწილებენ.

-და ბოლოს, რა მოხდება, თუ უძრავ ქონებას დაირეგისტრირებს ადამიანი, რომელსაც ვალები აქვს?

-ამ შემთხვევაში ქონება შეიძლება მოვალეებმა დაუყადაღონ და მისი ვალების სანაცვლოდ გაყიდონ. ამიტომ, მის სახელზე ქონების დარეგისტრირება არ ღირს, სხვა შემთხვევაში კი, თქვენი ქონება აუცილებლად უნდა დაირეგისტრიროთ, მით უმეტეს, რომ სასოფლო-სამეურნეო მიწების პირველადი რეგისტრაცია საქართველოში უფასოა.

ხათუნა ჩიგოგიძე