უძრაობა უძრავი ქონების ბაზარზე
"მძიმე ზამთარი დაგვიდგა" - აცხადებენ ბროკერები
უძრავი ქონების სააგენტოებს რთული პერიოდი აქვთ: მათი დიდი ნაწილი ჩივის, რომ შარშანდელ ზამთართან შედარებით კლიენტურაც შეუმცირდა და შემოსავალმაც იკლო. ყველაზე რთულ სიტუაციაში შედარებით მცირე სააგენტოები აღმოჩნდნენ, გავრცელებული ინფორმაციით, რამდენიმე სააგენტოს ოფისი კიდეც დაიხურა, რაც ფინანსური პრობლემებით იყო გამოწვეული. როდესაც უძრავი ქონების სააგენტო იხურება, ზოგიერთი თანამშრომელი დამოუკიდებლად აგრძელებს მუშაობას, როგორც ფიზიკური პირი. ასეთები იძულებული ხდებიან კერძო მაკლერის სტატუსს დასჯერდნენ და "მშრალ ხიდზე" მოქმედ მაკლერებს უერთდებიან.
ქართველმა ბროკერებმა თავიანთ პრობლემებზე bpn.ge-სთან გულახდილად ისაუბრეს. უძრავი ქონების სააგენტო "გიგი 2010"-ის ხელმძღვანელი ნატო მიქაბერიძე ამბობს, რომ უმძიმესი ზამთარი გამოიარა:
- პატარა ფირმა გვაქვს, დიდი შემოსავალი არასოდეს მქონია, მაგრამ ვარსებობდი და ვმუშაობდი, ახლა კი, საშინელი სიტუაცია გვაქვს. უკვე რა ხანია ერთი ბინაც არ გაგვიყიდია და თავი ძლივს გაგვაქვს. რამდენჯერმე სახლიდან გამოვიტანე ნივთი და გავყიდე, რომ საოფისე ფართის ქირა გადამეხადა. ახლა ვფიქრობ, სხვა მიმართულებით ვიმუშაო, სულ სხვა საქმეს მოვკიდო ხელი, მაგრამ რას? - ჯერჯერობით არ ვიცი. წელს რომ იყო, ასეთი სიტუაცია მე ჯერ არ მქონია.
უძრავი ქონების სააგენტო "კიბეს" დამფუძნებელ ნელი გოგუაძის აზრით, მთავარი მიზეზი იმისა, რომ უძრავი ქონების რეალიზაცია შემცირდა, ლარის კურსის მერყეობაა: "ადრე 1 დოლარი 1.7 ლარი ღირდა, ახლა კი, 1 დოლარის ფასი 2 ლარს გადასცდა. რა თქმა უნდა, ყველა ერიდება ბანკიდან კრედიტის გამოტანას, რადგან იცის, სესხი დოლარში უნდა აიღოს. ჩვენი ბიზნესის მამოძრავებელი კი საბანკო კრედიტებია. დღეს ხომ უმეტესობა ბინას სესხის დახმარებით იშენებს, ან ყიდულობს. შედეგიც სახეზეა: უძრავი ქონების რეალიზაცია ძალიან არის შემცირებული. დეკემბერი, იანვარი, თებერვალი - ერთმანეთზე მძიმე თვეები იყო. არა მხოლოდ ყიდვა, დაქირავებისგანაც თავს იკავებენ, რაც შეეხება გაყიდვას, ბინები ძირითადად საბურთალოზე იყიდება, ეს უბანი ამ მხრივ პირველ ადგილზეა, შემდეგ მოდის ვაკე და ვერა, სადაც უფრო 1-2 ოთახიანი ბინები იყიდება. ჩემი დაკვირვებით, მოთხოვნა უფრო ახალაშენებულ ბინებზე გაიზარდა იმიტომ, რომ ძალიან ბევრმა ძველმა პროექტმა - იქნება ეს "ხრუშჩოვკები", ლენინგრადის პროექტის კორპუსები, თუ სხვა, უკვე ამოწურა თავისი თავი, მოსახლეობის გემოვნებაც უფრო დაიხვეწა. ძველ კორპუსებში სადარბაზოში რომ შეხვალ, ლიფტიდან დაწყებული, ყველაფერი მოუწესრიგებელია, ფასები კი დიდად არ განსხვავდება ერთმანეთისაგან. ამიტომ, ურჩევნიათ ახალ აშენებულ კორპუსებში იყიდონ", - ამბობს გოგუაძე, რომელმაც ჩვენთან მაკლერების მდგომარეობაზეც ისაუბრა:
"მე მაკლერის შრომას დაუფასებელ შრომას ვეძახი. არ არსებობს მექანიზმი, რომელიც უძრავი ქონების აგენტს დაიცავს. საზღვარგარეთ ბროკერის შრომა ძალიან დაფასებულია, ამ მხრივ ჩვენ დასავლეთს კარგა ხანს ვერ შევედრებით. შეიძლება თვეების განმავლობაში იარო კლიენტთან ერთად, დროც ხარჯო, ფულიც, ენერგიაც და მან ბინა არ შეიძინოს, ან სულაც შენი გვერდის ავლით იყიდოს. თუმცა, არაკეთილსინდისიერი ბროკერებიც არსებობენ. მე მაგალითად ერთ-ერთ კლიენტს 900 ათას დოლარად შეფასებული სასტუმრო ვაჩვენე, რომელშიც სხვა ბროკერი 1,5 მილიონს მოითხოვდა. არ მიყვარს კოლეგებზე საყვედურის თქმა, მაგრამ არიან მაკლერები, რომლებიც ასე მუშაობენ, ბინებსაც აძვირებენ და მაკლერებსაც სახელს უტეხენ. მე დიდი ხანია ამ ბიზნესში ვარ და ვიცი: როდესაც ქვეყანაში სიტუაცია სტაბილურია, მაშინ ყველა სფერო მუშაობს და ჩვენც გვაქვს შემოსავალი, მაგრამ როცა ეკონომიკურად არასტაბილური სიტუაციაა, მაშინ სხვების მსგავსად, ჩვენც რთულ მდგომარეობაში ვცვივდებით",- აცხადებს ნელი გოგუაძე.
შემოსავლის შემცირებაზე საუბრობს სააგენტო "ახალი სახლის" ხელმძღვანელი დალი ზაქაიძეც: "ჩვენ ძირითადად ცენტრალურ უბნებში ვმუშაობთ, სადაც მოსახლეობის მსყიდველობითუნარიანობა შედარებით მაღალია, მაგრამ პრობლემები აქაც არის. საერთოდ, ახალი წლის წინა დღეები ყოველთვის გამოირჩევა კლიენტების აქტიურობით, წელს კი ეს პერიოდიც მძიმე იყო. ძირითადად, ახალაშენებული ბინების წყალობით ვმუშაობთ. უცნაურია, მაგრამ ფაქტია, რომ ძველი ბინების ფასი ახალაშენებულს დაეწია და გაუსწრო კიდეც, ამიტომ ახალ ბინებს უფრო ყიდულობენ".
დალი ზაქაიძის თქმით, თბილისში და საერთოდ, საქართველოში, უძრავ ქონებას არარეალური ფასი ადევს: "ელიტურ კორპუსებში 1 კვ.მეტრის ფასი 1400-1700 დოლარს აღწევს, გარემონტებულ ბინაში კი, შეიძლება 2 ათასი დოლარიც ღირდეს. 1-ოთახიანი ბინა საბურთალოზე 40 ათასი დოლარი ღირს. მე ვფიქრობ, რომ საქართველოში ეს ფასები არ უნდა იყოს, მაგრამ შეფასების ინსტიტუტიც მოშლილია. საერთოდ, ადამიანი ბინას რომ ყიდის, ამ ფასში უნდა შევიდეს ჩვენი მომსახურების ფასი - 3 პროცენტი, რომელიც ბროკერს ეკუთვნის, მაგრამ გამყიდველი თავის ბინას ხშირად ადებს არაადეკვატურ ფასს. ის ამ ბინას რეალურად კი არ აფასებს, არამედ თავისი სურვილის მიხედვით. არ დამავიწყდება ერთ-ერთი კლიენტი, რომელმაც ჩემს კოლეგას უთხრა: ვალები მაქვს მოსაშორებელი და დროზე გამიყიდე ბინა ზუსტად ამ ფასშიო. აქვე უნდა ვთქვა, რომ ეს 3 პროცენტი დოგმა სულაც არ არის, ზოგს 6 პროცენტი აქვს, ზოგს - უფრო ნაკლები, შეიძლება 1 პროცენტი მოგცენ და შეიძლება სულ ჩაიშალოს მოლაპარაკება იმიტომ, რომ კლიენტმა გამოგიცხადოს - გასამრჯელოს არ გიხდიო".
ხათუნა ჩიგოგიძე