ადვოკატის რჩევები: რა უნდა გავითვალისწინოთ მშენებარე კორპუსში ბინის შეძენამდე

დღეს საქართველოში უამრავი ადამიანი ცხოვრობს, რომელმაც თავისი დანაზოგი მშენებლობაში ჩადო, კუთვნილი ბინა ვერ მიიღო და უსახლკაროდ დარჩა.

ეს არ ეხება მხოლოდ „ცენტრ-პოინტს“. საქართველოში სხვა კომპანიებიც არიან, რომლებსაც შეუსრულებელი ვალდებულებები და უამრავი უკმაყოფილო კლიენტი ჰყავთ. ეს კომპანიები სხვადასხვა მიზეზის გამო გაკოტრდნენ, რის გამოც ათასობით ოჯახი დაზარალდა. როგორ უნდა მოვიქცეთ, რა უნდა გავაკეთოთ, რომ ჩვენც ანალოგიურ სიტუაციაში არ აღმოვჩნდეთ? - ამ და სხვა კითხვებით „ბიზნესპრესნიუსმა“ ადვოკატ ირაკლი უტიაშვილს მიმართა:

- დაზარალებულ ადამიანებს შორის, რომლებიც კონსულტაციის, თუ რჩევის მისაღებად ადვოკატებს მიმართავენ, ორ კატეგორიას გამოვყოფდი: პირველი - ვინც თავისი ფული მშენებარე ბინაში ჩადო, მაგრამ ვერც ბინა მიიღო და ვერც კუთვნილი თანხა. არის მეორე კატეგორიაც: ვისაც ძველი, ავარიული სახლი დაუნგრიეს, სასურველ ბინას დაჰპირდნენ, მაგრამ პირობა არ შეუსრულეს. ორივე შემთხვევაში სადავო სიტუაცია იქმნება.

- ბატონო ირაკლი, როგორ უნდა ავარიდოთ თავი მსგავს სიტუაციას?

- ვფიქრობ, თავი უნდა შევიკავოთ ჯერ არარსებულ შენობაში თანხის ჩადებისაგან. როდესაც შენობა ჯერ კიდევ არ დაუწყიათ, რატომ უნდა გავრისკოთ? ამ შემთხვევაში კომპანიასთან ხელშეკრულება არ უნდა გავაფორმოთ, ან საბანკო გარანტიები უნდა მოვითხოვოთ. თუ რამდენიმე წლის შემდეგ კომპანია დაზარალებულს თანხას არ გადაუხდის, ეს თანხა ბანკმა, ან სადაზღვევო კომპანიამ უნდა გადაიხადოს.

- თუ ეს სანდო და პრესტიჟული კომპანიაა, რომლის შესახებ ინფორმაცია მოვიძიეთ?

- ხომ შეიძლება დროთა განმავლობაში შეექმნას პრობლემები? ჩვენ ხომ არ ვიცით, რა ვალდებულება აქვს მას თუნდაც საგადასახადო სამსახურების მიმართ? ამიტომ, კარგად უნდა დავფიქრდეთ და დაუფიქრებლად არ უნდა გავრისკოთ, რომ უფრო დაცულნი ვიყოთ. კიდევ ერთი პრობლემა უნდა გამოვყო: მშენებლობა მიმდინარეობს, მაგრამ კომპანია დროულად არ აშენებს და კლიენტებს ბინის გადაცემას უგვიანებს - ესეც საკმაოდ მწვავე და გავრცელებული პრობლემაა. ხშირად სამშენებლო კომპანიას ფინანსური პრობლემები ექმნება და პროექტს დროულად ვერ ასრულებს, ან ნაკლები ხარისხის ბინებს აშენებს.

- ამ შემთხვევაში მყიდველი ყველაზე უფრო დაუცველია, რადგან არ შეუძლია დაადგინოს,  როგორი ხარისხის სამშენებლო მასალით არის აგებული მისი საცხოვრებელი ბინა.

- თუ ხელშეკრულებაში წერია, რომ ბინა უნდა იყოს ხარისხიანი და მინიმალურ სტანდარტებს აკმაყოფილებდეს, ესე იგი, კომპანიამ პირობა უნდა შეასრულოს. რაც უფრო მრავალსართულიანია კორპუსი, მით უფრო მაღალი სტანდარტია მისთვის დადგენილი. მე ამაში პრობლემას ვერ ვხედავ: თუ გსურთ შეამოწომოთ, როგორი მასალით არის ნაშენები თქვენი ბინა, ეს ძნელი არ არის - შეგიძლიათ მიმართოთ თუნდაც სამხარაულის სახელობის ექსპერტიზის ბიუროს. შესაძლოა, ამის დასადგენად ექსპერტიზაც არ გახდეს საჭირო, როგორც ვიცი, ბეტონის სიმყარის შემოწმება არც დიდ დროს მოითხოვს და არც ძალიან ძვირი ჯდება, რადგან ეს არ არის შრომატევადი სამუშაო. თუ ზედმეტი ხარჯის გაწევა არ გსურთ. მაშინ ბინის შეძენამდე უნდა მოითხოვოთ შესაბამისი დასკვნა, რომ ზარალი თავიდან აიცილოთ, თორემ უხარისხო მასალით აგებულ კორპუსს შეიძლება 10-15 წლის შემდეგ, ან უფრო ადრეც, პრობლემები შეექმნას. როდესაც ბეტონი, ან სხვა მასალები, რომლითაც სახლს აშენებენ, დადგენილ ნორმებს არ შეესაბამება, შენობა რაღაც პერიოდის შემდეგ დაშლას იწყებს. ასეთი შენობა ძალიან სახიფათოა მიწისძვრის დროს, რადგან უხარისხოდ ნაშენები კორპუსი უფრო მერყევი და დრეკადია. ეს საკითხიც ძალზე მნიშვნელოვანია.

- ეკუთვნის თუ არა ამ დროს კლიენტს კომპენსაცია?

- კლიენტს შეუძლია მოსთხოვოს კომპანიას კუთვნილი ბინის ჩაბარება ყველა სტანდარტის გათვალისწინებით. ამავე დროს, სამშენებლო კომპანიას შეიძლება დაეკისროს ქონებრივი პასუხისმგებლობა და თავის კლიენტებს კომპენსაცია გადაუხადოს, ან სათანადო ხარისხის უძრავი ქონება გადასცეს. ამიტომ, უმჯობესია ხარისხი თავიდანვე შეამოწმოთ, თორემ წლების შემდეგ რომ წაუყენებთ პრეტენზიას, შეიძლება ვერაფერს მიაღწიოთ.

- კიდევ რა საჩივრებით მიმართავენ დაზარალებული ადამიანები ადვოკატებს?

- ბინის ფართის მხრივაც არის პრობლემები: ჰპირდებიან 100 კვ.მ-ს და მერე 5-10 კვადრატული მეტრით ნაკლები ფართობის ბინას აძლევენ. მესაკუთრეც იძულებული ხდება, რომ ამ 5-10 კვ. მეტრის გამო აღარ იდავოს. ჩემთან კონსულტაციისთვის მოსულან ადამიანები, რომლებსაც ხელშეკრულებაში ჩაწერილი ჰქონდათ 80, ან 100 კვ.მ. ფართობი და გაზომვის შემდეგ აღმოუჩენიათ, რომ ბინის ფართობი უფრო ნაკლები იყო. დაზარალებულ მყიდველს კომპენსაცია ამ შემთხვევაშიც ეკუთვნის. თუ ადამიანს მეტი ფართი ეკუთვნოდა და ნაკლები მიიღო, თანაც, ეს ხელშეკრულებაშიც არის აღნიშნული და მიღება-ჩაბარების აქტშიც ჩანს, რომ მესაკუთრეს პრეტენზია აქვს, მაშინ კანონი აძლევს უფლებას, რომ ფულადი კომპენსაცია მოითხოვოს. ზოგიერთი იმასაც ამბობს, რომ სულ სხვა რამეს ჰპირდებოდნენ, ხელშეკრულებას ხელი მოაწერა და იქ სულ სხვა რამ ეწერა. სამწუხაროდ, ბევრი ხელშეკრულებას ნაკლებ ყურადღებას აქცევს, ან მხოლოდ მაშინ კითხულობს, როდესაც ბინის გადაცემაზეა საუბარი. ეს მათ ხელს უშლის სიმართლის დამტკიცებაში. ხშირად ხდება, რომ კომპანია აყოვნებს უძრავი ქონების გადაცემას მაშინ, როცა იქ უკვე ყველა სამუშაო დამთავრებულია. ერთი ასეთი შემთხვევა ჩემს პრაქტიკაშიც იყო: კომპანია მესაკუთრეს სთხოვდა ბუნებრივი აირის შეყვანის საფასურს მაშინ, როცა ხელშეკრულებით ეს არ იყო გათვალისწინებული. ჩვენ დავუკავშირდით სამშენებლო კომპანიას და ყველაფერი სატელეფონო საუბრით მოვაგვარეთ. კომპანიამ საქმე აღარ გაირთულა და მეორე დღესვე, საჯარო რეესტრში გაუფორმეს კუთვნილი ქონება.

- და ბოლოს, დავუბრუნდეთ ყველაზე მტკივნეულ თემას: რა ბედი ელის ხალხს, რომელსაც თანხა აქვს გადახდილი და უბინაოდ დარჩა?

- ამ შემთხვევაში სამშენებლო კომპანიაა პასუხისმგებელი: ის ვალდებულია, საკუთარი ქონება გაყიდოს და ვალდებულებები გაისტუმროს, მაგრამ აქ კიდევ ერთი პრობლემა ჩნდება - ამ კომპანიებს დიდი დავალიანებები აქვთ საგადასახადო სამსახურის მიმართ. როდესაც კომპანია საგადახადო ორგანოს დავალიანებებს დაფარავს, მხოლოდ ამის შემდეგ შეიძლება დაეკისროს ფიზიკური პირების კუთვნილი თანხის უკან დაბრუნება. ჩემი აზრით, ეს კიდევ ერთი უთანასწორობაა: რატომ უნდა იყოს პრიორიტეტული საგადასახადო სამსახური, რომელიც ისედაც დიდ ჯარიმებს და საურავებს აკისრებს ამ კომპანიებს? სამშენებლო კომპანია აუქციონსაც ვერ ჩაატარებს, ვიდრე საგადასახადო სამსახურის დავალიანებას არ გადაიხდის. როგორც უკვე ვთქვი, კომპანიის ქონება უნდა გაიყიდოს, მაგრამ ზოგჯერ ამ ქონების რეალიზაციიდან ამოღებული თანხა საგადასახადო ვალდებულების დაფარვასაც არ ჰყოფნის. კერძო პირი კი, ხშირად ყოველგვარი კომპენსაციის და ანაზღაურების გარეშე რჩება, რაც სამწუხარო რეალობაა. ამიტომ უნდა ვიყოთ ფრთხილად, ვიდრე სამშენებლო კომპანიასთან ხელშეკრულებას გავაფორმებთ.

ხათუნა ჩიგოგიძე