რა უნდა ვიცოდეთ ბინის დაგირავებამდე
გირავნობის დროს შესაძლოა თანხის მფლობელიც დაზარალდეს და ბინის მესაკუთრეც.
საქართველოს დიდ ქალაქებში, ყველაზე მეტად კი თბილისში, ბინის დაგირავებაზე საკმაოდ დიდი მოთხოვნაა.
როგორც ადვოკატი ირაკლი უტიაშვილი ამბობს, „გირავნობა“ სწორი ტერმინი არ არის - ეს იგივე იპოთეკაა, როდესაც ადამიანი ასესხებს თანხას და ამის სანაცვლოდ იტოვებს უფლებას, რომ მევალის საცხოვრებელ ბინაში იცხოვროს.
- ეს საკმაოდ გავრცელებული შემთხვევაა - ჩვენი თანამემამულეები უძრავ ქონებას ხშირად აგირავებენ, ან თვითონ გირაობენ. ამ ორ მხარეს შორის დავა ყველაზე ხშირად არასწორად შედგენილი ხელშეკრულების ბრალია. დაახლოებით ორი კვირის წინ მე მყავდა კლიენტი გიორგი ნ., რომელსაც სესხის ხელშეკრულება კი ჰქონდა გაფორმებული, მაგრამ ბინის მესაკუთრე მის გამოსახლებას მოითხოვდა, რადგან ბინის გაყიდვას აპირებდა. ამ ადამიანს არანაირი მექანიზმი არა აქვს, რომ თავი დაიცვას და ამის მიზეზი ხელშეკრულებაა: იქ აღნიშნული არ არის, რომ თანხის დაბრუნებამდე მას უფლება აქვს იცხოვროს ამ სახლში. ბინის მესაკუთრე ჩემს კლიენტს გამოსახლებით ემუქრებოდა, რადგან ხელშეკრულებაში ეს უფლება არ იყო მითითებული. ასეთ დროს იურისტის დახმარება აუცილებელია, რომ გამსესხებელმა კუთვნილი თანხაც არ დაკარგოს.
- ბატონო ირაკლი, რა არის საჭირო, რომ ჩვენმა მოქალაქეებმა ასეთი გაუგებრობებისგან თავი დაიცვან?
- პირველ რიგში ორივე მხარემ - მსესხებელმაც და ბინის მფლობელმაც - უნდა გააფორმოს არა მარტო სესხის, არამედ იპოთეკის ხელშეკრულებაც და მერე, ეს ყველაფერი სანოტარო წესითაც უნდა გაფორმდეს. თუ მსესხებელი თანხას ვერ დააბრუნებს, თანხის მესაკუთრე ამას ქონების რეალიზაციით მაინც შეძლებს. სამწუხაროდ, ზოგჯერ ხელშეკრულებას არ აფორმებენ და თანხის გადაცემა ზეპირი შეთანხმების საფუძველზე ხდება. ეს დიდი რისკი და შეცდომაა, რადგან გამსესხებელმა შეიძლება ვერც დაამტკიცოს, რომ თანხა გაასესხა. შეიძლება მან ეს თანხა კიდეც დაკარგოს, რადგან მესაკუთრეს აქვს უფლება სასამართლოს მისი გამოსახლების თხოვნით მიმართოს.
- ყველაზე ხშირად დავა რა საკითხის გამო იწყება?
- ზემოთ უკვე გიამბეთ შემთხვევა, როდესაც სესხის ხელშეკრულება გაფორმებული იყო, მაგრამ იქ არ ჩანდა, რომ ფულის მფლობელს მევალის ბინაში უნდა ეცხოვრა. ასეთი ლაფსუსები ხელშეკრულებებში ხშირად გვხვდება, თუ იქ შესაბამისი მითითება არ არის, მსესხებელი ვერ დაამტკიცებს, რომ მევალის ბინაში ცხოვრების უფლება აქვს და თუ მესაკუთრე არაკეთილსინდისიერი ადამიანია, შეიძლება ამით ბოროტად ისარგებლოს. ხელშეკრულებაში აუცილებლად უნდა ჩაიწეროს, რომ ვიდრე ბინის მესაკუთრე თანხას არ დაუბრუნებს, მას უფლება არა აქვს ამ თანხის მეპატრონე საცხოვრებელი ბინიდან გამოასახალოს. ამ შემთხვევაში გამსესხებელს აქვს სამართლბრივი ბერკეტები, რომლითაც შეძლებს თავისი უფლებები დაიცვას. როდესაც სესხის უზრუნველსაყოფად უძრავი ქონება იპოთეკით დაიტვირთება, გამსესხებელმა ყურადღება უნდა მიაქციოს ერთ რამეს - ის პირველადი იპოთეკარი უნდა იყოს. ამის გასარკვევად საგულდაგულოდ უნდა შეამოწმოს მონაცემები საჯარო რეესტრში და თუ ის მეორე იპოთეკარია, მაშინ ერთი რამ უნდა იცოდეს: უძრავი ქონების აუქციონზე გაყიდვის შემთხვევაში მეორადი იპოთეკა უქმდება და ახალ მესაკუთრეს უფლება აქვს ის ბინიდან გამოასახლოს, თანაც ისე, რომ თანხა არ გადაუხადოს. რისკი მაღალია მაშინაც, როდესაც ბანკში ჩადებული ბინა გირავდება: თუ ბანკი ქონებას გაყიდის, მაშინ ახალ მესაკუთრეს შეუძლია თანხის მფლობელი ბინიდან გამოასახლოს.
- ბატონო ირაკლი, რა ხდება მაშინ, როდესაც ბინის მესაკუთრე თანხას დროზე ადრე აბრუნებს და მოითხოვს, რომ ბინა დაუცალონ?
- ვადის გადმოწევაც ერთ-ერთი რისკფაქტორია: ამ დროს მესაკუთრეს შეუძლია ვადაზე ადრე მოსთხოვოს მსესხებელს ბინის დაცლა. წესით, მას ამ შემთხვევაში პირგასამტეხლო, ან პროცენტი უნდა დაეკისროს. გამსესხებელს უფლება აქვს იმ ვადაზე ადრე, რომელზეც შეთანხმდნენ, ბინიდან არ გამოვიდეს.
- ხომ შეიძლება ბინის მფლობელიც დაზარალდეს?
- მოგირავნე შეიძლება დაზარალდეს იმის გამო, რომ სესხის ხელშეკრულებაში ზოგჯერ პროცენტიც არის მითითებული. ასეთი კლიენტი მეც მყოლია: ჩემთან საჩივრით მოვიდა ადამიანი, რომელმაც სესხის ხელშეკრულებაში გვიან ნახა, რომ პროცენტი უნდა გადაეხადა. მევალე მას ძირი თანხის დაბრუნებასაც სთხოვდა და პროცენტსაც. დღეს საქართველოში ბინის ე.წ. დაგირავება საკმაოდ გავრცელებულია, ამიტომ ეს ნიუანსები ორივე მხარემ უნდა გაითვალისწინოს - თანხის გამსესხებელმაც და ბინის მფლობელმაც.
ხათუნა ჩიგოგიძე