რა უნდა ვიცოდეთ უძრავი ქონების შეძენისას
როგორ მოვიქცეთ, რომ უძრავი ქონების შეძენის დროს დაცული ვიყოთ თაღლითობისგან? ამის შესახებ ადვოკატი ნინო ქათამაძე გვესაუბრება.
- უძრავი ქონების შეძენისას მყიდველმა უნდა გაითვალისწინოს, რომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვებისთვის აუცილებელია როგორც ნასყიდობის ხელშეკრულება, ასევე ამ ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. ზოგს ჰგონია, რადგან ნასყიდობის ხელშეკრულება გააფორმა, მესაკუთრის უფლებაც ავტომატურად მიენიჭება. მაგრამ სწორედ ამ უფლების არქონის გამო მყიდველი ზოგჯერ ვეღარ განკარგავს ახალშეძენილ ქონებას. სანამ ის გაერკვევა, რა შეცდომა დაუშვა, შეიძლება ამასობაში ხანდაზმულობის ვადაც გავიდეს (უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით დადგენილია ექვსწლიანი ხანდაზმულობის ვადა), რაც გულისხმობს, რომ ამ პერიოდის განმავლობაში მყიდველი უფლებამოსილია, გამყიდველისაგან თუნდაც იძულებით მოითხოვოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულება. მაგალითად, თუ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაცია უნდა მოხდეს ხელშეკრულების დადებიდან 1 თვის ვადაში, 1 თვის გასვლის შემდეგ გამყიდველის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში იწყება ხანდაზმულობის ექვსწლიანი ვადის ათვლა. ამ ხნის განმავლობაში მყიდველს შეუძლია, ნებისმიერ დროს მოითხოვოს საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, მიუხედავად იმისა, გამყიდველი თანახმა იქნება თუ არა, შეუძლია, სასამართლოს ძალით დაირეგისტრიროს საკუთრების უფლება. თუ ექვსი წლის განმავლობაში ვერ მოახერხა საჭირო საბუთის მოპოვება, მაშინ ხანდაზმულობის ვადა გასულია. ამ ვადის გასვლის შემთხვევაში მყიდველს კვლავ აქვს მოთხოვნის უფლება, თუმცა ეს იძულების წესით ვეღარ აღსრულდება. მართალია, სასამართლოსთვის მიმართვა მყიდველს შემდეგაც შეუძლია, მაგრამ თუ გამყიდველი შესაგებელ სარჩელში მიუთითებს, რომ მოთხოვნა უკვე ხანდაზმულია, შესაძლოა, მყიდველი პრობლემებს გადააწყდეს... საბოლოოდ, როგორ დასრულდება ეს დავა, ვერ ვიტყვით, რადგან ყველა შემთხვევა ინდივიდუალურია. ასე რომ, გახსოვდეთ, მხოლოდ წერილობითი ფორმის ხელშეკრულება არ ნიშნავს, რომ მყიდველს უძრავ ქონებაზე უკვე აქვს საკუთრების უფლება. აუცილებელია, მყიდველმა გაარკვიოს, ნამდვილად არის თუ არა გამყიდველი პირი გასაყიდი ქონების მესაკუთრე. ამისათვის საჭიროა, რეესტრში გამყიდველის სახელი, გვარი და საკადასტრო კოდი მიუთითოს.
- თუ ვთქვათ, მე, ეკამ, ვიყიდე უძრავი ქონება ნინოსგან, გავაფორმე ნასყიდობის ხელშეკრულება და მოულოდნელად გავარკვიე, რომ ეს ქონება მაკაზე ყოფილა რეგისტრირებული, მაშინ რა ხდება?
- თუ სხვის სახელზე აღმოჩნდება რეგისტრირებული და ის არის კეთილსინდისიერი შემძენი, ნასყიდობის ხელშეკრულებით თქვენ ვერ დაირეგისტრირებთ ქონებას. ამ შემთხვევაში თქვენ, ანუ ეკას, შეუძლია, ნინოს წინააღმდეგ იდავოს უსაფუძვლო გამდიდრების ნორმებით, მაგრამ სასამართლო დავა ხანგრძლივი პროცესი იქნება და თქვენი გამარჯვებით რომც დასრულდეს, ცალკე საკითხია, ექნება თუ არა ნინოს შემოსავალი, დაფაროს ეკას მიერ მისთვის უძრავ ქონებაში გადახდილი თანხა.მნიშვნელოვანია იცოდეთ: როდესაც სასამართლოში იწყება დავა, გამყიდველს (ნინოს) თუ აქვს რაიმე სახის უძრავი ქონება, დაზარალებულმა მხარემ (ეკამ) უზრუნველყოფის მიზნით მასზე ყადაღის დადება უნდა მოითხოვოს. თუ ყადაღა არ ადევს, შეუძლია, ნებისმიერ დროს გაასხვისოს თქვენმა მოვალე გამყიდველმა ეს ქონებაც.
კიდევ ერთი: უძრავი ქონების შეძენისას არ უნდა დაგავიწყდეთ შემოწმება - ხომ არ არის ქონება იპოთეკით დატვირთული? თუ აღმოჩნდა, რომ იპოთეკით დატვირთული ქონება იყიდეთ, ფინანსური ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ბანკი თუ სხვა კრედიტის გამცემი ორგანიზაცია უფლებამოსილია, იპოთეკით დატვირთულ ქონებას დაადოს ყადაღა და გაიტანოს აუქციონზე. რეალიზაციის შედეგად ამონაგები თანხით დაკმაყოფილდება ბანკი და მორჩენილი თანხა შეიძლება იმდენად მცირე იყოს, რომ მყიდველს არაფერი შეხვდეს.
ან გახდით საიტის ხელმომწერი და წაიკითხეთ სტატია