რა უნდა ვიცოდეთ უძრავი ქონების გაქირავებისას - ადვოკატის რჩევები

საქართველოში უძრავი ქონების გაქირავება შემოსავლის მნიშვნელოვანი წყაროა, განსაკუთრებით, დიდ ქალაქებში მცხოვრებთათვის.ძირითადად, ჩვენი თანამოქალაქეები საცხოვრებელ ბინებს და კომერციულ ფართებს აქირავებენ. ამ დროს ხშირია შემთხვევა, როდესაც დამქირავებელი ბინის პატრონს ქირას არ უხდის და ეს უკანასკნელი დაზარალებული რჩება. ურთიერთობას ბინის მფლობელსა და დამქირავებელს შორის კანონი არეგულირებს. რა უნდა გაითვალისწინონ ამ დროს მხარეებმა? - ამის შესახებ მკითხველს ადვოკატი ირაკლი უტიაშვილი ესაუბრება:

- კანონის მიხედვით, ეს ურთიერთობა ქირავნობის ხელშეკრულებით მტკიცდება. საცხოვრებელი ბინის გაქირავების დროს, ბინის მფლობელმა სახელმწიფოს ქირის 5% უნდა გადაუხადოს. რაც შეეხება კომერციული ფართებს, ამ დროს გადასახადი უფრო მეტია: კომერციული ფართის მფლობელმა ქირის 20% უნდა გადაიხადოს.

-რა უნდა გაითვალისწინონ ამ დროს ქონების მეპატრონემ და დამქირავებელმა?

-პირველი და უმთავრესი პირობაა ის, რომ ქირავნობის ხელშეკრულება წერილობით უნდა გაფორმდეს. თუ ხელშეკრულების ვადა 11 თვეზე მეტია, მაშინ ის საჯარო რეესტრში უნდა დარეგისტრირდეს, ხოლო თუ 11 თვეს არ აღემატება, მაშინ სტანდარტული წერილობითი ხელშეკრულების გაფორმებაც საკმარისია. ხელშეკრულებაში უნდა ჩანდეს, რა ვადით ქირავდება ბინა, ქირის გადახდის წესი, დრო და თარიღი, აგრეთვე - ხელშეკრულების შეწყვეტის წესი - ეს არის ზოგადი სტანდარტი, რომელიც მხარეებმა ხელშეკრულების გაფორმებისას უნდა გაითვალისწინონ.

- ხშირად გამქირავებელი გაურბის ხელშეკრულების გაფორმებას, რადგან არ უნდა იჯარის თანხის 5% გადაიხადოს. ამით სარგებლობენ არაკეთილსინდისიერი მდგმურები და მას რამდენიმე თვის ქირას არ უხდიან. ამ შემთხვევაში როგორ უნდა დაიცვას თავი ბინის მესაკუთრემ?

-მართლაც, საქართველოში ბინას ბევრი აქირავებს, მაგრამ ქირის ოდენობის 5%-ს ძალიან ცოტა იხდის. ამით პირველ რიგში სახელმწიფო ზარალდება, მაგრამ გამქირავებლებიც ცუდ დღეში ვარდებიან: უმრავლესობას ზეპირი შეთანხმებით აქვს ბინა გაქირავებული, რის გამოც მისი უფლებების დაცვა საკმაოდ რთულია. არადა, ასეთი ფაქტები ხშირია - შეიძლება დამქირავებელს რამდენიმე თვის იჯარა ჰქონდეს გადასახდელი და ისე დატოვოს საცხოვრებელი, რომ თანხა არ გადაიხადოს. ამ დროს ბინის მფლობელს გაუჭირდება მტკიცება, თუ რა ოდენობის თანხა უნდა გადაეხადა მდგმურს, ამიტომ, სასამართლოში საქმის მოგების პერსპექტივაც ნაკლებია. ამ სიტუაციაში ბინის მეპატრონეები ვერ ახერხებენ თავიანთი სიმართლის დამტკიცებას და დამქირავებელს ეს ფული შერჩება ხოლმე.

-რა შემთხვევაში აქვს ბინის მფლობელს მდგმურის გასახლების უფლება?

-თუ მდგმური 3 თვის განმავლობაში ქირას არ გადაიხდის, ხელშეკრულებაში ჩადებულ პირობებს სისტემატურად არღვევს და ზიანს აყენებს გამქირავებელს, მაშინ ამ უკანასკნელს სრული უფლება აქვს ხელშეკრულება შეუწყვიტოს. იგივე უფლება აქვს ბინის მფლობელს, თუ მდგმურმა შეურაცხყოფა მიაყენა, ან მის წინააღმდეგ ამორალური ქმედება ჩაიდინა. გამქირავებელს მაშინაც აქვს უფლება მდგმური გაუშვას, თუ ის უარს ამბობს გაზრდილი ქირის გადახდაზე მაშინ, როცა ეს თანხა ბაზარზე არსებულ ფასებს შეეფერება. როდესაც ამ ბაზარზე ფასები იზრდება, გამქირავებელს უფლება აქვს მდგმურს ქირის ფასი გაუზარდოს. დავუშვათ, ვარკეთილში 1-ოთახანი ბინა 300 ლარი ღირს და ერთი წლის შემდეგ ფასებმა ისე აიწია, რომ 500 ლარი გახდა, მაშინ მის მფლობელს უფლება აქვს ქირის რაოდენობა გაზარდოს. ოღონდ, თუ ხელშეკრულებაში ჩადებულია პირობა, რომ ბინის მეპატრონე დამქირავებელს ფასს არ გაუზრდის, მაშინ მას ბინის გაძვირების უფლება აღარა აქვს.

-ბატონო ირაკლი, რა იცვლება კომერციული ფართის გაქირავებისას?

-კომერციული ფართის მესაკუთრეს იგივე უფლებები აქვს, რაც საცხოვრებელი ბინის მფლობელს, ოღონდ, თუ დამქირავებელი ამ ფართს არამიზნობრივად გამოიყენებს, შეუძლია დადებული ხელშეკრულება შეუწყვიტოს. მაგალითად: თუ მან ეს ფართი მაღაზიისთვის იქირავა და მერე ღამის კლუბი, ან სტრიპტიზ-ბარი გახსნა, მაშინ მეპატრონეს სრული უფლება აქვს, რომ ხელშეკრულება შეწყვიტოს.

-დავუშვათ, მეწარმემ დაიქირავა კომერციული ფართი, მაგრამ ეს ბიზნესი წამგებიანი აღმოჩნდა, თუ აქვს უფლება 3-4 თვის შემდეგ ისე წავიდეს, რომ ქირა არ გადაიხადოს?

-არავითარ შემთხვევაში. დამქირავებელმა კომერციული ფართის მეპატრონეს ქირა მაინც უნდა გადაუხადოს, თუნდაც ამ ფართისგან მოგება საერთოდ ვერ მიიღოს. სხვათა შორის, ამ ტიპის საქმეები ნებისმიერი ადვოკატის პრაქტიკაში ყოფილა: ხშირად დამქირავებელი ვერ აწყობს თავის საქმიანობას და კომერციულ ფართს დათქმულ დროზე ადრე ათავისუფლებს. რა თქმა უნდა, ამ დროს მესაკუთრე თავის ფულს მოითხოვს. ასევე ხშირია შემთხვევა, როდესაც მდგმურს რამდენიმე თვის ქირა აქვს გადასახდელი, დაქირავებულ ბინას ჩუმად ცლის და მისი მფლობელი მოტყუებული რჩება... ასე რომ, თუ უძრავი ქონების გაქირავებას აპირებთ, მეტი სიფრთხილე და დაკვირვება უნდა გამოიჩინოთ, რომ საბოლოოდ დაზარალებული როლში არ აღმოჩნდეთ.

ხათუნა ჩიგოგიძე