„გენგეგმით და არქიტექტურული პროექტით გათვალისწინებული ფუნქციური ზონირების დარღვევა, სანქცირებადი უნდა გახდეს“

„გენგეგმით და არქიტექტურული პროექტით გათვალისწინებული ფუნქციური ზონირების დარღვევა, სანქცირებადი უნდა გახდეს“, - აცხადებს ექსპერტი სამშენებლო სამართალში უჩა ზაქაშვილი.

„ბიზნესპესნიუსი“ გთავაზობთ უჩა ზაქაშვილის მოსაზრებას.

„მალე თბილისის ახალი გენერალური გეგმა ექნება, რომელმაც უნდა დაარეგულიროს წინამორბედის მიერ დაშვებული უზუსტობა და ხარვეზი. როგორც ცნობილია, თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიამ უკვე მოიწონა გენერალური გეგმის პროექტი და დასამტკიცებლად იგი საკრებულოს წარუდგინა. ახალი გენერალური გეგმით გაზიარებულია კვლავინდებურად ქალაქის ფუნქციურ ზონებად დაყოფა, რასაც ყველა ქალაქის განვითარებისთვის განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს, მათ შორის, საინვესტიციო მიზნებისთვის, რადგან გენგეგმა არის დოკუმენტი (სხვა მახასიათებლებთან ერთად), რომელიც განსაზღვრავს ქალაქის განვითარების სტრატეგიას ფუნქციონალური თვალსაზრსით. მაგალითად, რომელ ტერიტორიაზე უნდა მოეწყოს დასასვენებელი სივრცეები, სად უნდა აშენდეს საცხოვრებელი სახლები, სად განვითარდეს სასწავლო და სამედიცინო სექტორი, სად სამრეწველო.

აღნიშნული ფაქტორები განაპირობებს საინვესტიციოდ იმ ტერიტორიის შერჩევას, სადაც ესა თუ ის ფუნქციონალური განვითარებაა შესაძლებელი. ამ ფაქტორს გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს ყოველდღიური საყოფაცხოვრებო გადაწყვეტილებების მიღების პროცესშიც, როცა ვირჩევთ ადგილს, სადაც ვიცხოვრებთ, ავაშენებთ სახლს და ა.შ..

მსგავს რეგულაციებს შეიცავდნენ წინამორბედი გენგეგმებიც, თუმცა ის მნიშვნელოვანი ხარვეზი, რომელიც ამ რეგულაციებს ახლდათ თან, არც ახალი დოკუმენტით სწორდება. მაგალითად, თბილისში ბევრი საწარმო, რომელსაც თან ახლავს ხმაური, მტვერი, დაბინძურება ფუნქციონირებენ საცხოვრებელ უბნებში, საცხოვრებელ სახლებთან ახლოს. აღსანიშნავია, რომ დღეს მოქმედი გენერალური გეგმით ასეთი ტიპის განაშენიანება დაშვებულია მხოლოდ სამრეწველო ზონებში. უშუალოდ ადამიანის ჯანმრთელობისთვის საზიანო სამრეწველო საქმიანობა კი მის ერთ-ერთ ქვეზონაში - სამრეწველო ზონა  განაშენიანების დომინირებულ სახეობას შეადგენს სამრეწველო ობიექტები, რომლებშიც მიმდინარეობს გარემოსა და ადამიანის ჯანმრთელობისათვის სახიფათო/მავნე საწარმოო პროცესები, ასევე, ნაგავსაყრელის ტერიტორიები;), რომელის უდიდესი ნაწილიც მდებარეობს აეროპორტის გზატკეცილის მარჯვენა მხარეს ლილოს მიმართულებით.

თუმცა პრაქტიკა ცხადყოფს, რომ ასეთი ტიპის განაშენიანება ხორციელდება ქაოტურად, მათ შორის, საცხოვრებელ ზონებშიც (სადაც მოქმედი კანონმდებლობა დაუშვებლად მიიჩნევს საწარმოების ფუნქციონირებას). ასევე, მძიმე პრეცენდენტების დაშვება ხდება სხვა ფუნქციების თვალსაზრისითაც. მაგალითად, საავადმყოფოების და სამედიცინო დაწესებულებების ფუნქციის შენობა-ნაგებობების განთავსება აკრძალულია საცხოვრებელ ზონებში, თუმცა თბილისში ასეთებსაც არაერთს შევხვდებით.

ასევე, ძალიან საინტერესოა იგივე პრობლემა პარკინგებთან მიმართებაში, როგორც ცნობილია, თბილისის მერიამ არაერთი შეზღუდვა გაითვალისწინა და დაავალდებულა ინვესტორები, რომ პროექტის შეთანხმებისას შენობებში გაითვალისწინონ ადგილები პარკინგებისთვის, რამაც ქალაქის გადატვირთულ სატრანსპორტო მოძრაობის დარეგულირებას უნდა შეუწყოს ხელი, თუმცა მსგავსად ზემოააღნიშნულისა, თბილისის მერიას არ აქვს არცერთი საკანონმდებლო ბერკეტი, რომლითაც გააკონტროლებს მშენებლობის დასრულების შემდგომ პარკინგებისთვის განკუთვნილი ადგილების არამიზნობრივ გამოყენებას. პრაქტიკაში ამ ტერტიორებს როგორც წესი, კომერციული მიზნებისთვის იყენებენ. ანუ მართალია, პროექტში ითვალსიწინებენ საპარკინგე ადგილებს, თუმცა მშენებლობის დასრულების შემდეგ ამ ადგილებს სხვადასხვა კომერციულ დატვირთვას უძებნიან. თბილისის მუნიციპალიტეტი კი ამ ფაქტებზე ვერანაირ რეაგირებას ვერ ახდენს.

რაც შეეხება სხვა ფუნქციებთან მიმართებში პრობლემას შემდეგი გარემოება ქმნის: მოქმედი რეგულაციით საცხოვრებელ ზონებში საავადმყოფოს ან საწარმოს მშენებლობის უფლებას ვერ მივიღებთ თბილისის მერიისგან, რადგან ეს შეუსაბამოა გენერალურ გეგმასთან, თუმცა უპრობლემოდ არის შესაძლებელი საცხოვრებელი სახლის, საწყობის, სათავსოს და სხვა ფუნქციის შენობის მშენებლობის უფლების მიღება და შემდგომში ამ შენობაში აკრძალული ფუნქციით საქმიანობის განხორციელება, რადგან გენერალური გეგმით გათვალისწინებული ფუნქციური ზონირების საწინააღმდეგო ფუნქციონირებისთვის კანონი არ ითვალისწინებს სანქციას - ანუ სხვანაირად რომ ვთქვათ, თბილისის მუნიციპალიტეტის მერია მხოლოდ ნებართვის გაცემის მომენტში მოითხოვს გენგეგმასთან შესაბამისობას და უკვე აშენებული შენობების ფუნქციონირების საკითხში ვერ ერევა.

თბილისის მერია ამ დარღვევების გამო არც შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებაზე ამბობს უარს იმ მიზეზით, რაც ზემოთ დავასახელეთ. ეს კი ქმნის სრულიად გაურკვეველ მდგომარეობას იმასთან დაკავშირებით, რაში სჭირდება ქალაქს გენერალური გეგმა თუ ქალაქი ვერ უზრუნველყოფს მის აღსრულებას? რატომ იხდის ქალაქი უკეთეს გენერალურ გეგმაში მილიონობით ლარს, თუკი იგი ვერ განხორციელდება? რა გარანტიებს ვთავაზობთ ინვესტორებს, რომლებიც მზად არიან ეკოლოგურად სუფთა, მწვანე მშენებლობები განახორციელონ, თუკი ვერ ვაძლევთ გარანტიას, რომ მათ მიმდებარედ თავისუფლად შეძლებენ გენგეგმასთან სხვადასხვა ფუნქციურად შეუსაბამო შენობების მშენებლობას და უკვე აშენებული სახლების მცხოვრებლების უფლებების შეზღუდვას?

აღნიშნული პრობლემა მნიშვნელოვნად აზიანებს არა მხოლოდ საინვესტიციო გარემოს, არამედ მომიჯნავე მესაკუთრეების უფლებებს, რადგან ხმაურზე და ასევე, გარემოს დაბინძურებაზე დაწესებული სანქციები ვერანაირად ვერ უზრუნველყოფს მათი უფლებების დაცვას. ამ პირობებში ქალაქის მდგრადი განვითარებაც საფრთხის ქვეშ დგება, რაც სრულიად შეუსაბამობაშია ევროპული ქალაქების გამოცდილებასთან, სადაც ფუნქციური შეზღუდვების დაცვა და განხორციელება უმთავრესი პრიორიტეტია ადგილობრივი მუნიციპალიტეტებისთვის.

მოცემული სიტუაციიდან გამოსავალია, ახალი გენერალური გეგმის დამტკიცებასთან ერთად ცვლილებები განხორციელდეს შესაბამის საკანონმდებლო აქტებში, სანქცირებადი გახდეს გენგეგმით და არქიტექტურული პროექტით გათვალისწინებული ფუნქციური ზონირების დარღვევა, რაც უფლებას უნდა აძლევდეს მაკონტროლებელ ორგანოს მოითხოვოს ფუნქციურ ზონასთან და არქიტექტურულ პროექტთან შეუსაბამო ფუნქციონირების აკრძალვა“.