უძრავი ქონების გაძვირება და გაყიდვების შემცირება - რა პროგნოზები აქვთ დეველოპერებს 2019 წლისთვის
2019 წელს ბინები გაძვირდება, მოთხოვნა შემცირდება, ბაზარს კი ზოგიერთი დეველოპერული კომპანია დატოვებს - ასეთ პროგნოზს აკეთებს „ბიზნესპრესნიუსთან“ დეველოპერების ნაწილი.
მიზეზად კი არა მხოლოდ საბანკო რეგულაციებს, არამედ ტექნიკურ რეგლამენტში უკვე შესულ და დაგეგმილ რეგულაციებს ასახელებენ. დეველოპერები ამბობენ, რომ ყველაფერი ერთობლიობაში ბიზნესს სერიოზულად „დაარტყამს“.
როგორც დეველოპერები აცხადებენ, 2017 წლის 1-ლი იანვრიდან ამოქმედებული ტექნიკური რეგლამენტი - „შენობა-ნაგებობის უსაფრთხოების წესები “, ასევე სამშენებლო პროდუქტების შესახებ მთავრობის ახალი დადგენილება, რომელიც მომავალი წლის 15 იანვრიდან ამოქმედდება, ბინების ფასს საშუალოდ 1 კვ/მეტრზე 100-დან 150 დოლარამდე გააძვირებს.
მშენებლების ნაწილი მიიჩნევს, რომ ეს მოთხოვნასაც შეამცირებს, თუმცა მეორე ნაწილი ფიქრობს, რომ გაყიდვების შემცირებას არა ბინების გაძვირება, არამედ საბანკო რეგულაციები გამოიწვევს.
„არსის“ ფინანსური მენეჯერი თორნიკე აბულაძე: „მე ვფიქრობ, ტექნიკური რეგლამენტი გაყიდვების შემცირებას არ გამოიწვევს, რადგან მოთხოვნა უფრო მეტია, ვიდრე მიწოდება. ამასთან, უძრავ ქონებას გააძვირებს არა 15 იანვრიდან ასამოქმედებელი სამშენებლო მასალების შესახებ რეგლამენტი, არამედ, მანამდე მიღებული რეგულაციები. კერძოდ, 2017 წლის 1-ელ იანვარს რაც მიიღეს, ეს არის დამატებით სახანძრო უსაფრთრხოების ზომებთან დაკავშირებული. მაგალითად, თუ მშენებელი ერთ სახლზე 1 კიბეს აკეთებდა, ახლა მოუწევს, რომ 2 გააკეთოს და ა.შ. მიუხედავად იმისა, რომ 2017 წლის 1-ელ იანვრამდე დამტკიცებული პროექტები ჯერ კიდევ არსებობს, ნელ-ნელა ეს პროდუქცია ამოიყიდა და თუ მანამდე ახალი რეგლამენტით დაწყებული მშენებლობები მხოლოდ 10%-ს შეადგენდა, ახლა ეს თანაფარდობა მნიშვნელოვნად შეიცვალა. შესაბამისად, ჩვენ ველოდებით, რომ ფასი გაძვირდება ახალი წლის შემდეგ, თუმცა არა იანვარშივე, ეს მოხდება ეტაპობრივად“.
რაც შეეხება უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის შემცირებას, როგორც თორნიკე აბულაძე აცხადებს, ამას საბანკო რეგულაციები გამოიწვევს და ის კომპანიები, ვისი გაყიდვების მნიშვნელოვანი წილიც განვადებებზე მოდიოდა, არსებობას შეწყვეტს.
„ზოგიერთი კომპანია პროდუქციის 80%-ს განვადებით ყიდის, ნაწილის შემთხვევაში კი ეს ციფრი 25%-ს არ აღემატება. თუმცა, ნებისმიერ შემთხვევაში, საბანკო რეგულაციები იმ ადამიანების რაოდენობას შეამცირებს, ვისაც ბინის ყიდვა უნდა, რაც თავისთავად, ყველა დეველოპერის საქმიანობაზე აისახება. იქიდან გამომდინარე, რომ ყველა კომპანიაში განვადების წილი განსხვავებულია, ზოგიერთ კომპანიას ნაკლებად შეეხება, ზოგიერთი კი დაიღუპება“,- აცხადებს თორნიკე აბულაძე.
კომპანია „ივერიონის“ დამფუძნებელი არჩილ ჯაყელი აცხადებს, რომ ბინები ყველა შემთხვევაში გაძვირდება, თუმცა მოთხოვნის შემცირების ნაწილს განსხვავებულად უყურებს - „მე ვფიქრობ, ფასი ყველა შემთხვევაში მოიმატებს, თუმცა ეს უცებ არ მოხდება. ახლა ძირითადად მაინც ძველი პროექტების მშენებლობა მიმდინარეობს, ახლის შემთხვევაში კი დამტკიცების პროცედურები საკამოდ გართულებულია. შესაბამისად, როდესაც ახალი პროექტები დამტკიცდება, სადღაც 2019 წლის ბოლოსკენ, უძრავი ქონება 1 კვ/მეტრზე 150 დოლარამდე მოიმატებს.
მე ვფიქრობ, ეს რეგულაციები თუ ყველას შეეხება და არ იქნება მონოპოლიური კომპანიები, ვინც ამ პროცედურებს უფრო მარტივად გაივლის, ყველასთვის თანაბრად რთული იქნება და წესით, დეფიციტი შეიქმნება. თუმცა თუ იქნება მონოპოლიები და გარკვეული კომპანიები უფრო მასობრივ მშენებლობებზე გადავლენ, პატარა კომპანიები დაიჩაგრებიან და ალბათ, ასეთი მცირე მოთამაშეები ბაზარს დატოვებენ. მონოპოლისტები კი ფასს თავად დაადგენენ“,-აცხადებენ არჩილ ჯაყელი.
„რედკოს“ პროექტების მენჯერი მალხაზ კუნელაური კი ამბობს, რომ რეგლამენტის მხრივ ვითარება განსაკუთრებით მძიმე თბილისშია, სადაც მშენებლებს გაცილებით მეტი მოთხოვნის დაკმაყოფილება უწევთ, ვიდრე რეგიონებში.
„თუ ფასი მოიმატებს, გაყიდვები თავისთავად შემცირდება. იქიდან გამომდინარე, რომ „რედკო“ მშენებელობას ახორციელებს გუდაურში, ჩვენი პროდუქტი ისედაც საკმაოდ ძვირია და მეტად მომატებას აღარ ვაპირებთ. მითუმეტეს, რომ გუდაურში დამტკიცებული გვაქვს განაშენიანების გეგმა, ამან ბევრი რამ დაგვირეგულირა. თბილისის შემთხვევაში მიწის ყველა ნაკვეთზე ინდივიდუალურად იღებ ნებართვებს, ამას ემატება რეგულაციები, სატრანსპორტო, ასევე ეკოლოგიური კვლევები და აშ. ანუ ზოგადად, თბილისში სამშენებლო ნებართვების გაცემა გაცილებით გამკაცრებულია და უფრო რთულია ბიზნესის წარმოება“,-აცხადებს მალხაზ კუნელაური.
როგორც „რედკოს“ პროექტების მენეჯერი აღნიშნავს, ამ ყველა ფაქტორს ემატება საბანკო რეგულაციებიც, რაც ბაზარზე მოთამაშების რაოდენობას მნიშვნელოვნად შეამცირებს.
„რამდენი პროცენტით შემცირდება ბინებზე მოთხოვნა, კონკრეტულ ციფრებზე საუბარი რთულია, ამას გვიჩვენებს ბაზარი და პრაქტიკული მონაცემი. ფაქტი ერთია, როდესაც მშენებლობის ნებართვის გაცემა შემცირებულია და მუნიპალიტეტს აქვს მიდგომა, რომ ქალაქის ცენტრალურ უბნებში მაქსიმალურად შეზღუდოს მშენებლობები და ამას ემატება რეგულაციები, მშენებელს უკვე აღარ აქვს გარანტია, რომ მაგალითად, იყიდის მიწის ნაკვეთს და 1 წლის შემდეგ ნებართვას მიიღებს. ასეთ ვითარებაში ინვესტორი მაქსიმალურად აზღვევს საკუთარ ბიზნესს და ცდილობს, საერთოდ არ შევიდეს იქ, სადაც კონკრეტული გარანტიები არ ექნება. ეს კი ლოგიკურად ამცირებს იმ პირთა წრეს, ვინც ბაზარზე მშენებლობით არიან დაკავებული. ეს უკანასკნელი კიდევ ერთი ფაქტორია პროდუქტის გაძვირების, რადგან, რაც უფრო რთულია საქმის კეთება, მით უფრო ძვირია პროდუქტი“,-აცხადებს მალხაზ კუნელაური.
